שכירות היא מצב שבו מתבצע תשלום עבור שימוש זמני בנכס שבבעלות אחר. חוק השכירות והשאילה – תשל”א -1971 הוא חוק העוסק בהסדרה של הסכמי שכירות ושאילה במדינת ישראל, החוק אושר בכנסת השביעית. לחוק היה תיקון אחד עד כה בשנת 2017 המכונה “חוק שכירות הוגנת” שנדון בתיקונים שנעשו בו בהמשך המאמר. 

התוכן והמבנה של חוק השכירות מותאם לחוק המכר שנחקק בשנת תשכ”ח 1968, הסיבה שיש צורך בחוק נפרד עבור שכירות היא משום שעסקאות שכירות שונות מעסקאות מכירה.

על פי הצעת החוק עסקאות שכירות הן עסקאות זמניות. שלא כמו בעסקאות מכירה, הזכויות בנכס מוענקות לתקופת זמן שנקבעה מראש והקשר בין המשכיר לשוכר נמשך גם לאחר שחוזה השכירות נחתם. מכאן נוצר הצורך בחוק שיתייחס לנושאים כמו תיקון הנכס, שימוש בנכס ללא הפרעה מצד המשכיר, האופן בו יבוצע השימוש בנכס, מתי ישולמו דמי השכירות, מתי תסתיים השכירות, איך מבצעים העברה של חוזה שכירות ועוד.

חוק השכירות והשאילה – תשל”א – 1971 מכיל שני פרקים מרכזיים : פרק השכירות (פרק א’) ופרק השאילה (פרק ב’), בואו נכיר את הפרקים השונים. 

*משכיר הדירה מחוייב למסור את הדירה לשוכר.
*לתקן כל פגם המפריע לשימוש רגיל בדירה או על פי ההסכם ביניהם, אלא אם כן מדובר בפגם שבאחריות המשכיר או שמדובר בתיקון שעל פי ההסכם או על פי הנסיבות לא חל על משכיר הדירה.
*מסירת הדירה בפועל תהיה בכתובת בה היא ממוקמת.
*המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש בדירה במשך תקופת השכירות לפי ההסכם בין הצדדים וללא הפרעה מצדו או מטעמו.
*משכיר הדירה ימסור את הדירה לשוכר כשהיא פנוייה וחסרת הגבלות לגבי השימוש וההחזקה בה על ידי השוכר.

*השוכר חייב לשלם את דמי השכירות.
*השוכר ישתמש בדירה על פי תנאי ההסכם עם המשכיר.
*השוכר לא יכול לבצע שינויים בדירה אלא אם כן המשכיר הסכים לכך.
*שוכר הדירה חייב לאפשר למשכיר, בזמן סביר, לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים, בתנאי שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.
*בסיום תקופת השכירות השוכר חייב להחזיר את הדירה למשכיר כשהיא פנוייה מכל אדם או נכס למעט נכס של המשכיר המשמש את הדירה.
*השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש בדירה וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את הדירה בשכירות משנה אלא בהסכמת המשכיר. 

שאילה היא מצב שבו לא מתבצע תשלום עבור שימוש זמני בנכס שבבעלות אחר.

משכיר הדירה יכול לבטל את חוזה השכירות כל עוד הנכס לא נמסר לשוכר, הוא יכול לסיים את ההשכרה בתוך תקופתה במקרים הבאים: 

1. במקרה בו נפטר השוכר.
2. במקרה בו הנכס דרוש למשכיר הדירה עבור עצמו.
כל אלו בתנאי שניתנה הודעה מראש לשוכר תוך זמן סביר. 
השוכר אינו יכול להעביר את הזכות בנכס לאדם אחר או להשכיר אותו בשכירות לצד ג’ אלא בהסכמת המשכיר. 

תיקון החוק החדש – “שכירות הוגנת” אשר נכנס לתוקף בשנת 2017 מתייחס להיבטים רבים בשוק השכירות ביניהם: הסדרה של שוק השכירות, איזון יחסי הכוחות בין הצדדים בחוזה השכירות, הסדרה של חובות ותשלומים שונים, מימוש ערבויות השוכר וסכומן, תיקונים של פגמים וליקויים בדירה ועוד. 
מדברי ההסבר המצורפים לתיקון החוק החדש – “שכירות הוגנת” אשר נחקק בשנת 2017 ניתן להבין את הסיבות המרכזיות שהובילו לחקיקתו: 

1.  הצורך ברענון של החוק והתאמתו לשינויים בשוק:
“החוק נחקק בשנת 1971 ומאז לא נעשה בו כל שינוי. ממועד חקיקתו של החוק התרחשו שינויים רבים בתחום השכירות למגורים אשר עוררו צורך לתקן את החוק ולהסדיר עניינים שונים הנוגעים לסוג מיוחד זה של חוזה שכירות, שהוא מהחוזים הנפוצים ביותר במשק”.

2. הבטחת איכות הדירות והוגנות בין הצדדים לעסקה:
“להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה זו, לתת פתרונות הולמים המותאמים לשוק המתפתח של שכירות למגורים, ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים”.

3. הסדרה בשוק השכירות למגורים:
“הסדרת התחום של חוזי השכירות למגורים ובכלל זה היחסים שבין הצדדים לחוזים מסוג זה. הסדרה כאמור נדרשת, בין השאר, לצורך הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם, ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר, בעיקר כשמדובר בשוק שבו הביקוש גבוה ועולה על ההיצע.”

תיקון החוק החדש חל על דירות מגורים בלבד. התיקון לא חל על נכסים שאינם מיועדים למגורים, לדוגמא: משרדים, דיור מוגן, דירות שנמצאות בבית מלון, דירות לתקופות קצרות של עד 3 חודשים או לשכירות ארוכה של מעל 10 שנים, דירות יוקרה (שכירות מעל 20,000 ש”ח בחודש), דירות המושכרות בין קרובים (הורים, ילדים, נכסים, סבים, אחים), דירות בדיור מוגן, מעונות עבור סטודנטים, תלמידים או עובדים.

חוק השכירות והשאילה מפרט את המקרים בהם ניתן להעביר את הסכם השכירות לצד ג’, סעיף 22 בהוראות השונות לחוק מנסח זאת כך:

22. (א) השוכר יוכל להעביר לאדם אחר את הזכות להשתמש בנכס או להשכיר אותו לאדם אחר, רק במידה שהמשכיר מסכים לכך מראש ובכתב. במידה והמשכיר לא הסכים לכך מסיבות שאינן סבירות, או הציב תנאים שאינם סבירים לביצוע העסקה, השוכר רשאי לעשות את העסקה ללא ההסכמה של המשכיר.
*חשוב לציין שבכל עסקת שכירות בית המשפט רשאי לאשר את העסקה בתנאים שיראו לו, גם במקרים שבחוזה השכירות כתוב אחרת.

השינויים המרכזיים בתיקון חוק השכירות נוגעים לנושאים כמו הגדרה של דירה ראוייה למגורים, תיקון פגמים וליקויים בדירה, פטור מדמי תיווך וביטוח מבנה לשוכר, רמת פירוט גבוהה יותר של חוזה השכירות, הגבלת גובה הערבות, מגבלות על מימוש בטחונות, הארכות וסיום מוקדם של חוזה שכירות, אי התאמה בין הנכס לבין המתואר בחוזה השכירות ועוד. השינויים המרכזיים בחוק השכירות המתוקן הם: 

רמת פירוט גבוהה יותר של חוק השכירות

חוזה השכירות למגורים ייערך בכתב, על שני הצדדים לחתום עליו, והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול פרטים מהותיים לעסקה כמו פרטי הצדדים, תקופת השכירות, דמי השכירות, ליקויים בדירה, תיאור של הדירה המושכרת כולל מיקום הדירה.

במידה והחוזה השכירות לא נחתם בכתב, תוקפו לא יפגע ושר המשפטים רשאי לקבוע תקנות שיחולו גם כאשר החוזה בין הצדדים לא כתוב. רמת פירוט חוזה השכירות לאחר התיקון גדולה יותר.

פטור מדמי תיווך וביטוח מבנה לשוכר
השוכר לא יישא בעלויות ביטוח מבנה, וכן לא ישלם דמי תיווך במידה והמתווך פעל מטעם המשכיר. 

הגבלת גובה הערבות 
הערבות לשוכר (בין אם ערבות בנקאית או מזומן) תוגבל עד סכום של 3 חודשי שכירות, או שליש מסכום דמי השכירות (בתקופות השכרה קצרות) עבור כל התקופה לפי הנמוך ביניהם. 

שינויים בנכס 
השוכר יכול לבצע שינויים בדירה רק במידה שקיבל את הסכמת המשכיר. במידה שהשוכר ביצע שינויים בהסכמת המשכיר, הוא יכול לבחור בין השבת הנכס למצב שהוא היה לפני ביצוע השינויים, או לאחר השינויים. חשוב לציין שבמידה והשוכר בחר להשיב את הנכס לאחר השינויים שביצע הוא לא יקבל פיצוי על כך.

מגבלות על מימוש הביטחונות
הביטחונות נועדו לאפשר למשכיר הדירה לקבל כספים מהשוכר במקרים של הפרת חוזה שכירות או גרימת נזקים מעבר לתשלום השכירות. הביטחונות הנהוגים בדרך כלל בחוזה שכירות הן: ערבים, ערבות בנקאית, שטר ביטחון, פיקדון כספי, ותשלום שכירות מוקדם.

על פי תיקון החוק, במקרה שהשוכר לא משלם דמי שכירות, לא מתקן ליקויים או לא מבצע תשלומים בצורה שוטפת – מימוש הביטחונות יהיה רק עד גובה החוב. ניתן לממש ביטחונות גם במקרה בו השוכר מסרב להתפנות מהדירה.

תיקון פגמים וליקויים בדירה
השוכר אחראי על כל פגם או ליקוי בדירה שנגרם כתוצאה משימוש לא סביר, המשכיר אחראי על היתר.

אי התאמה של הנכס
משכיר הדירה אינו רשאי להסיר מעצמו אחריות לאי התאמה או פגמים שיתגלו בדירה.

הארכות וסיום מוקדם של החוזה
משכיר לא יוכל לבטל חוזה שכירות אלא מסיבה של הפרת חוזה. במידה שהשוכר מעוניין לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות, הוא מחוייב להודיע על כך 60 יום לפני תום התקופה.

בנושא של העלאת שכר הדירה על ידי המשכיר יש 2 תרחישים עיקריים שיכולים להתרחש: הראשון הוא העלאת שכר דירה בהסכמה בין הצדדים, והשנייה היא העלאת שכר הדירה על ידי משכיר הדירה ללא הסכמה בין הצדדים. בואו נכיר את התרחישים השונים ומה המשמעות של כל אחד מהם.

העלאת שכר דירה בהסכמה במהלך תקופת חוזה השכירות

העלאת שכר הדירה במהלך תקופת החוזה השכירות אסורה. בחוק “שכירות הוגנת” אין התייחסות להעלאת שכר הדירה על ידי משכיר הדירה, אך במדינת ישראל יש חוק חוזים כללי המגדיר מה זה חוזה וכיצד מקיימים אותו. חוזה השכירות הוא חוזה שכל הצדדים מחוייבים לעמוד בו.

במידה ויש הסכמה בין הצדדים על העלאת דמי השכירות ואישור עקרוני, צריך להוסיף לחוזה השכירות המקורי נספח חתום על ידי כל הצדדים המאשר את תוקף עליית המחירים ותקופת הזמן בה העלאת המחירים תהיה תקפה.

העלאת שכר דירה שלא בהסכמה במהלך תקופת חוזה השכירות
במידה ומשכיר הדירה מחליט על דעת עצמו להעלות את דמי השכירות בתקופת החוזה, השוכר יכול לתבוע אותו בבית המשפט על הפרת חוזה. 

1. כתובת הדירה המושכרת.
2. שמות הצדדים לחוזה.
3. מספרי תעודת הזהות וכתובות של הצדדים לחוזה.
4. תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאביזרים שבה.
5. תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו.
6. תקופת השכירות.
7. קיומה של אופציה להארכת התקופה ותנאיה, קיומה של זכות לביטול חוזה שכירות ותנאי הביטול.
8. דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום.
9. תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם (ארנונה, ועד בית ועוד).
10. פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך (פגם הדורש תיקון, לעיתים תיקון דחוף), הידוע למשכיר הדירה בעת חתימת החוזה, וכל דבר אחר העלול לגרום הפרעה לשימוש השוכר בדירה המושכרת וידוע למשכיר הדירה במועד חתימת החוזה.
11. פרטים נוספים שקבע שר המשפטים.

המשכיר מחוייב על פי החוק למסור לשוכר דירה ראוייה למגורים. בתוספת הראשונה לתיקון החוק “שכירות הוגנת” מוגדרים התנאים אשר בהיעדרם הדירה לא ראוייה למגורים, יש סך הכל 6 תנאים כאלו. דירה אינה ראוייה למגורים בהתקיים התנאים הבאים:

1. היא אינה כוללת מערכת ניקוז ו/או ביוב.
2. היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה.
3. אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות, כולל דלת כניסה ראשית עם אפשרות נעילה.
4. היא אינה כוללת מערכת לאספקת מי שתייה.
5. היא אינה כוללת הפרדה בין השירותים ובין הדירה.
6. יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

אנו תמיד ממליצים להתייעץ עם מומחים ואנשי מקצוע בתחום. תוכלו ליצור קשר בתחתית הכתבה ונחבר אתכם למומחים שאנו עובדים איתם שייתנו לכם ייעוץ נקודתי, מקצועי ואישי עבורכם.