יש דיבורים על הורדת מס הרכישה למשקיעים מה זה יעשה לשוק?
אין ספק שמס רכישה בגובה של 8% זו משקולת רצינית שנכנסת לכל חישוב של משקיע. בדירות של 3 מיליון שקלים – משקיע יצטרך להיפרד כמעט מרבע מיליון שקלים במזומן.
אם הייתם שואלים אותי בשנת 2013, האם “כדאי להוריד את מס הרכישה” בהנחה שהוא היה עומד על 8% כמו עכשיו, הייתי אומר לכם “לא! זה יטיס את המחירים למעלה ויקבור את הדור הבא בלי פתרונות דיור הולמים”. בשנים ההן התמימות בעבעה בליבי, היום, אחרי כ – 12 שנים בתחום, אני בעד הורדת המס. מדוע?
ממשלות ישראל רחוקות שנות אור מלייצר אלטרנטיבה ראויה למגורים. לא בשכירות לטווח הרחוק ולא בנדל”ן למגורים, גם אם יש קצת “מחיר למשתכן” על כל גלגוליו זה לא באמת מספיק. תראו את המלחמות הפוליטיות – נראה לכם שבמדינה שכל דבר נגמר בוויכוחים צורמים יהיו פתרונות הולמים? זה מאוד מתסכל.
אך גם באירופה המצב לא מזהיר בכלל, במדינות המתקדמות, הנדל”ן הפך להיות חתיכת אישיו. אעלה בקרוב כתבה מרתקת על מדינה באירופה…כמה כוח יש לנדל”ן.
אז מה קורה למשקיע שמשלם 8% מס רכישה?
צודקים! מחיר הדירה מתעדכן אוטומטית 10% כלפי מעלה. המדינה מענישה את השוק פעמיים. אם אתה משקיע – תחטוף מיסים גבוהים. אם אתה רוכש רגיל – תשלם את כל המיסים שהמשקיע שילם שוב. הוא פשוט יגלגל עליך. זה בעצם סוג של “פייק הנחת מס”. כי אין משקיע שלא מעמיס את המיסים על המחיר ובאזורים רוויים במשקיעים זה מאוד מורגש.עלק “דירה ראשונה אין מס”. אתה תשלם כמו גדול מיסים, רק בדרך אחרת.
רגע! מה קורה אם לא קניתי ישירות ממשקיע האם אקנה 10% מתחת?
אולי במצב של גירושין, ירושות וכו’. אתם מבינים? השוק בסוף נצמד לשפיץ הגבוה לא לתחתון הזניח. גם אם לא רכשנו ישירות ממשקיע, איכשהו כשנרצה לקנות, השוק ידע למכור לנו את זה ב”מחיר שוק” כאשר הכל כבר הועמס לנגרר(מחיר הדירה).
המיסים מוסיפים שומן למחיר:
חלק בלתי נפרד מהעליות בשנים האחרונות זה כמובן מיסים. המס הכי שקוף לנו – מע”מ. על דירה של 3m קבלן ישלם למדינה – 510,000. זה רק מע”מ כן? מי ישלם את כל זה? הקבלן? חשבו שוב. זה דופק את זה, שמגלגל על זה. האחראית הבלעדית – המדינה.
ההצעה ההגיונית:
תורידו את מס הרכישה ומהר, נכון, זה יחזיר משקיעים לשוק…אבל מי אמר שזה רע? הרבה בזכות המשקיעים יש תנופת בניה שכזו בארץ.
המצב הוא בלתי נסבל – מחירי דיור מטורפים שימשיכו כנראה לעלות, דירות שנגרעות משוק ההשכרה בכל יום, מחירי שכירות עולים כי אינפלציה כמובן וגם ביקושים. אם המס ירד – לפחות תהיה תחרות גדולה על דירות להשכרה, מה שיעלה את איכות הדירות ומחירי השכירות יתעדכנו בהתאם. כי במצב הריבית היום – משקיעים מוכרים יותר, פחות דירות להשכרה – מחיר עולה. משוואה פשוטה.
אל תדפקו אותנו עד הסוף, תשאירו לנו איזה פירור ליהנות ממנו, בכל זאת.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
בן סולומון.
