הלוואת המשכנתה הממוצעת כיום בישראל עומדת על סכום של 650-700 אלף שקלים, כאשר ההחזר החודשי הממוצע נע בין 4,000 ל 5,000 שקלים, ההלוואות הנוספות שמשפחה ישראלית ממוצעת לוקחת, עומדות על סכום שנע בין 50-100 אלף שקלים, החוב הכללי של הציבור עבור עניין המשכנתאות עומד על חוב של כ- 300 מיליארד שקלים.
הסכום הממוצע שווה לכ -60-80 משכורות ממוצעות, וזאת לפני שהוספנו את מרכיב הריבית (הרווח של הבנק) וההצמדות השונות של כל מסלול ומסלול. מכיוון שלהחזיר לבנק כל חודש משכורת שלמה במשך 10-5 שנים ובמקביל לחיות, זה לא הגיוני אנו נאלצים לפרוס את החזר ההלוואה על פני 20 עד 25 שנים ואף יותר.
כמובן שאת הכסף אנו נצטרך להחזיר לבנק בתוספת ריבית – הרווח של הבנק (קבועה או משתנה) נבנו עבורנו לוחות סילוקין. אותו לוח סילוקין הוא צורת החישוב של החזרי ההלוואה לאורך חייה. בסיום ההלוואה תוחזר הקרן (סכום ההלוואה) והריבית בגין ההלוואה.
קיימים שני סוגי לוחות סילוקין: לוח החזר / סילוק “שפיצר” ולוח החזר / סילוק “”קרן שווה“”.
מהו לוח “שפיצר”?
מרבית הלוואות המשכנתא נלקחות לפי שיטת חישוב “לוח שפיצר”, שיטה זו מבטיחה לבנק שבראש ובראשונה אנו נשלם לו את מרבית הריביות שאנו התחייבנו לשלם בתמורה להלוואה.
שיטת “לוח שפיצר” עובדת כך שבתשלום הראשון חלק גדול של התשלום החודשי ישתייך לחלק של הריבית וסכום קטן ממנו ישתייך לקרן (קרן המשכנתא). וכך לאורך חיי ההלוואה היחס מתהפך עם השנים עד שהרוב המוחלט של התשלום משויך לקרן ורק מעט ממנו לחלק של הריבית.
בשיטת חישוב זו הבנק מבטיח לעצמו את הרווח אותו חישב לאורך חיי ההלוואה שלכם, שימו לב, כסף ששולם לבנק לא מוחזר !!! במידה והחלטתם לפרוע את ההלוואה לפני מועד סיומה הקבוע (כתוצאה מזכייה בפיס, מכירת הדירה או כל גחמה אחרת) חלק גדול מהסכום ששולם הועבר לחלק של הריבית והקרן של המשכנתא נשארה די גבוה.
לדוגמא:
הלוואת המשכנתה (קרן): 700,000 ₪
תקופה: 25 שנים
מסלול הלוואה: ריבית קבועה
גובה הריבית השנתית: 4%
צורת החישוב:
מכוון ומדובר בריבית שנתית (4%) כל חודש נשלם 0.33% ריבית עבור יתרת הקרן (החלק היחסי)
כלומר בחודש הראשון תשלום ההלוואה שלנו יעמוד על 3,694 ₪, מתוכם נשלם 2,333 ₪ בגין ריביות והיתרה תרד מהחלק של הקרן, הקרן תקטן למעשה ב 1,361 ₪ ותעמוד על 698,638 ₪. בחודש העוקב, התשלום עבור הריבית יעמוד על 2,328 ₪ (לפי חישוב של יתרת הקרן אל מול הריבית החודשית).
מה ההבדל בין “קרן שווה” ללוח “שפיצר”?
לוח סילוקין “קרן שווה” מאוד מזכיר את ללוח “שפיצר”, אך דבר אחד מהותי מבדיל ביניהם, החלק מהתשלום המשויך לקרן ההלוואה הינו קבוע וידוע מראש. השינוי היחיד בהחזר נובע משינוי התשלום לריבית היחסית בהתאם לגובה הקרן. במקרה זה ההחזר החודשי בתחילת חיי ההלוואה גבוה אך עם הזמן הוא קטן. במקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה יתרת הקרן תהייה נמוכה באופן משמעותי בהשוואה לחישוב בלוח “שפיצר” ובפועל לא נוצר מצב בו שילמנו ריבות מראש על כסף שנחזיר בפרעון המוקדם, כתוצאה מחישוב זה תשלום הריביות בסך הכל יהיה נמוך אל מול אלה ששולמו בהחזר משכנתא לפי שיטת “שפיצר”.
לדוגמא:
הלוואת המשכנתא (קרן): 700,000 ₪
תקופה: 25 שנים
מסלול הלוואה: ריבית קבועה
גובה הריבית השנתית: 4%
נתונים זהים לדוגמא לפי לוח סילוקין “שפיצר”
צורת החישוב:
ראשיתי בכל חודש נשלם סכום קבוע של 2,333 ₪ אשר יופחתו מהקרן (700,000 ש”ח / 300 חודשים) כאשר תשלום הריבית ישתנה ויקטן ברמה החודשית. הריבית תחושב לפי יתרת הקרן (כל חודש נשלם 0.33% ריבית עבור יתרת הקרן).
כלומר בחודש הראשון תשלום ההלוואה שלנו יעמוד על 4,666 ₪ מתוכם נשלם 2,333 ₪ בגין ריביות וסכום קבוע של 2,333 ₪ שירד מהקרן. כלומר בחודש העוקב, הקרן לחישוב תקטן ב 2,333 ₪ ותעמוד על 697,666 ₪ כאשר התשלום עבור הריבית בחודש התשלום הראשון יעמוד על 2,333 ₪ ואילו בחודש השני יעמוד על 2,325 ₪.
בלוח סילוקין “קרן שווה” החלק המשולם עבור הריביות משתנה וקטן לאורך השנים כאשר החלק של התשלום לטובת הקרן נשאר זהה. היתרון של “קרן שווה” הוא החיסרון שלה – תשלום החלתי יחסית גבוה ואינו מתאים לכל לווה.
אך עדיין בהשוואה לאורך חיי המשכנתא (לפי הנתונים לעיל) “קרן שווה” זולה ב 57,000 ₪ לאורך שנות המשכנתא, כמובן שבפירעון מוקדם של המשכנתא לאחר 10 שנים יתרת הקרן (החוב שיישאר לכם לבנק לשלם) במקרה של “קרן שווה” יעמוד על 420,000 ₪ לעומת יתרת קרן של 499,515 ₪ במקרה של לוח סילוקין “שפיצר”.
| אחוז ריבית שנתית | תשלום חודש ראשון | סה”כ קרן | החזר ריביות | סה”כ החזר בסוף תקופה | |
| לוח סילוקין “שפיצר” | 4% | 3,694.86 ₪ | 700,000 ₪ | 408,457.36 ₪ | 1,108,457.36 ₪ |
| לוח סילוקין “קרן שווה” | 4% | 4,666.67 ₪ | 700,000 ₪ | 351,166.67 ₪ | 1,051,166.76 ₪ |
אז מדוע מרבית הלווים לא לוקחים משכנתא המוחזרת לפי לוח סילוקין “קרן שווה”?
- לא כל אחד יכול להרשות לעצמו תשלום גבוה בתחילת המשכנתא. הפרש של 1000 ₪ בתשלום הראשון לטובת החזר לפי שיטת לוח “שפיצר”.
- לא כל הבנקים מאפשרים ללקוחותיהם לקחת את ההלוואה על פי לוח סילוקין “קרן שווה” (הבנק מרוויח פחות ריביות לפי חישוב לוח זה).
הערה חשובה:
- הריביות המוצגות בדוגמאות הינן דוגמא בלבד ואינן משקפות ריביות שוק.
- המסלולים חושבו ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן.
מהי ריבית?
ריבית – עלות ההלוואה
* ריבית היא מונח בכלכלה שפירושו סכום הכסף הנוסף המשולם על ידי הלווה למלווה תמורת הזכות שנותן המלווה ללווה להשתמש בסכום כסף מסוים (הקרוי “קרן הלוואה” או “סכום ההלוואה” או הקרן) למשך תקופה מסוימת (הקרויה “תקופת ההלוואה”). הלווה משלם למלווה את הריבית, בנוסף להחזר הקרן.
במילים פשוטות ניתן לומר, כי הריבית היא “מחיר הכסף”.
* מתוך “ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית”
תפקידו של הבנק הוא להרוויח כסף , מעבר לעמלות השורה, דמי ניהול והעמלות על המינוס שלנו (אוברדרפט) שהוא גובה מאתנו, הבנק אמור להרוויח כסף גם על הלוואות שהוא נותן לנו. הרווח של הבנק להלוואות אלו הן למעשה הריבית !
צריך לזכור שחלק ממרכיב הריבית הוא הסיכון של הבנק ביחס להלוואה, מכוון שאת הבנק מעניין לקבל את כספו בחזרה וכמה שיותר מהר, הוא מבצע חישוב סיכונים משלו ובהתאם למספר פרמטרים קובע את הריביות השונות, כחלק מהחישוב הזה נכללים המשתנים הבאים:
תקופת ההלוואה (הלוואה קצרה זוכה לריביות יותר טובות מהלוואה ארוכה), אחוז מימון הנכס(אחוז נמוך זוכה לריביות גבוהות מאחוז מימון גבוה), יחס החזר והכנסה פנויה (ככל שההכנסה בפנויה גבוה, ההחזר נמוך באופן להכנסה, הריביות יהיו יותר טובות), אשראי צרכני לקוח בעל היסטוריית אשראי צרכני לא טובה עלול לזכות לתוספת ריבית עקב המידע הנ”ל, לעיתים עלול להידרש לצרף להלוואה שלו ערב, ואף במקרים מסוימים למצוא עצמו מסורב משכנתא.
מהן 2 סוגי הריביות להלוואות המשכנתה?
קיימות שתי סוגי ריביות להלוואות:
- ריבית קבועה
ריבית שנקבעת במועד קבלת ההלוואה, ריבית זאת ידוע מראש וקבוע עד סוף חיי ההלוואה הריבית הנ”ל אינה משתנה לכל אורך חיי ההלוואה ללא קשר לתנאי ומצב השוק.
- ריבית משתנה
ריבית ידועה מראש לתקופה מוגדרת, לאחר תקופה זו הריבית משתנה לפי אותם “עוגנים” שנקבעו במועד קבלת ההלוואה. בדרך כלל התקופות המקובלות הן ל 2.5, 5, 7 10 שנים. ריבית הפריים שייכת למשפחת הריביות המשתנות, היא יכולה להשתנות אחת לחודש בהתאם לריבית בנק ישראל (נרחיב על ריבית זאת בהמשך).
מהי הצמדה במשכנתה?
הצמדה – התוספת להלוואה:
ההצמדה המשמעותית ביותר של המשכנתא היא ההצמדה למדד המחירים לצרכן. חשוב לזכור שהצמדות חלות על יתרת הקרן הכספים ששולמו מהקרן לבנק פטורים מהצמדות השונות.
מה הוא מדד המחירים לצרכן?
מדד המחירים לצרכן משקף לנו את הפיחות או הייסוף של הכסף – בכמה נשחק לנו השקל! או בשפת המוכרת יותר “האינפלציה”. בכדי להבין בצורה הטובה ביותר את המשמעות של האינפלציה, נסו להיזכר (או בדקו באינטרנט) כמה כסף שילמנו לפני חמש עשרה שנה עבור שירותים שאנו צורכים : חופשות, מוניות, חוגים לילדים.
אחת לחודש מבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בדיקה של עלות סל מוצרים בסיסיים קבועים (מזון, תחבורה, לבוש, נסיעות וכו’) ומשווה אותו למחיר של אותו סל בחודש הקודם, אחוז השינוי בין החודשים את מדד המחירים לצרכן ובהתאם את השחיקה של הכסף שלנו. כאשר הבנק העניק לנו הלוואת משכנתא, הוא מצפה שנחזיר לו את הערך האמתי של הכסף כפי שהלווה לנו, זאת אומרת, שמדד המחירים לצרכן עולה ב 0.5% בחודש כל יתרת הקרן הצמודה למדד עולה באותו הרגע ב 0.5%! שהרי שווי הכסף נשחק ב 0.5% והבנק חפץ בשווי העדכני שלו אזי הוא מצמיד את הכסף למדד – כלומר יתרת הקרן שלא שולמה עד כה תופחת ב 0.5%.
לדוגמא:
הלוואת המשכנתא (קרן): 750,000 ₪
תקופה: 25 שנים
מסלול הלוואה: ריבית קבועה – צמודה למדד
גובה הריבית השנתית: 2.5%
בסיטואציה רגילה שאינה צמודה למדד, היינו מחזירים 1,807 ₪ לחלק של הקרן ו 1,567 ₪ לחלק של הריבית (מכוון שהריבית מאוד נמוכה) – סה”כ תשלמו 3,374 ₪
אך מכוון שהמסלול צמוד למדד ובחודש התשלום הראשון עלה המדד ב 0.25% כלומר ערך הכסף שהבנק הלווה לכם נשחק ב 0.25% – היתרה של הקרן (748,198 ₪) שווה לבנק פחות 0.25% ממה שהוא הלווה לכם ומכוון שבמסלול זה שווי הכסף נשמר לטובת הבנק, כל יתרת הקרן תתפח ב 0.25% ויתרת ה”קרן שווה” פתאום ל 750,068 ₪ !!! יותר ממה שקיבלתם ולמרות ששילמתם כ 68 ₪ וזה לאחר ששילמתם 1,807 ₪ אשר ירדו מהקרן בתשלום הראשון!
הבעיה הנוספת היא שהתשלום עבור הריבית החדשה תחושב לפי ערך הקרן החדש בתוספת ההצמדה למדד !!!כלומר חודש לאחר מכן תשלמו 3,381 ₪ – ההחזר עלה בכמעט עשרה שקלים על מדד של 0.25% חודשי, דמיינו מה יקרה אם המדד יהיה גבוה יותר ???
מה הן ההשלכות של ההצמדה למדד?
ההשלכות של הצמדה זו משפיעות באופן ישיר על יתרת הקרן של הלוואת המשכנתא וכתוצאה מכך גם על הריבית המשולמת מידי חודש לבנק, בפועל נוצר המצב בו ההחזר החודשי ישתנה ובדרך כלל יעלה מידי חודש במספר שקלים בודדים ואף עשרות (תלוי בגובה הקרן ושינוי המדד החודשי).
ממוצע מדד המחירים לצרכן בעשור האחרון עמד על ממוצע של 2-1.5% בשנה, זאת אומרת שכל שנה נשחק הכסף שברשותנו בממוצע ב 2-1.5%, צריך לשים לב כי חישוב המדד וההצמדה הינם ברמה חודשית דבר היכול להשפיע על יתרת הקרן וגובה הריביות מידי חודש (חודש יוני שנת 2014 עלה המדד ב 0.8% !!!) גם אם לאחר מכן שמר המדד על יציבות או לא עלה כלל יתרת הקרן המוצמדת למדד באותו החודש תפחה ב 0.8% ובהתאם התשלום על הריביות!
שנת 2014 הסתיימה במדד שלילי של 0.2%- דבר חריג בעולם המפותח ובמדינת ישראל בפרט. יעד בנק ישראל לאינפלציה שנתית נע בד”כ בין 1 ל 3 אחוז מדד שנתי. כמובן שהמטרה של הבנק היא להחזיר לעצמו את הכסף לכן גם לפרמטרים של
תקופת הלוואה, גובה המימון שניתן על ידי הבנק, איכות הלקוח וכו’ מוסיפים משקל בחישוב כללי של ההלוואה.
אילו עמלות משלמים על משכנתא?
כמו כל פעולה בנקאית גם בפעולת המשכנתא יש עמלות שונות:
- דמי פתיחת תיק – עמלת הקמת ההלוואה בבנק 0.25% מגובה ההלוואה או מינימום של 500 ₪ .
- עמלה תפעולית – עמלה בגובה 60 ₪ בגין התפעול של הליך סגירת ההלוואה – עמלה זו תמיד מופיעה בכל סילוק משכנתא לפני המועד.
- עמלת מדד ממוצע – משכנתאות הצמודות מדד המסולקות בין ה 1-15 לחודש (מועד פרסום מדד המחירים לצרכן) זוכות בעמלת מדד ממוצעת בגובה חצי מהמדד הממוצע של השנה האחרונה, מכוון שהבנק לא זכה להצמדת המדד עבור החלק היחסי של אותו החודש בו מסולקת ההלוואה.
- עמלת אי הודעה מראש – הבנק מעוניין לדעת מראש לפני שאתם מחזירים לו חלק או כל הכסף (במידה מסוימת של צדק, כך הוא יידע לנתב את הכסף לשימוש נכון). גובה העמלה 0.1% מיתרת ההלוואה ואת העמלה הזו ניתן לבטל בהודעה של 10 ימים מראש.
עמלת היוון – “עמלת פירעון מוקדם” או “קנס משכנתא” מגלמת את ההפסד של הבנק מזה שהחזרתם את הכסף לפני המועד המסוכם.
* סוגי העמלות וגובה התשלום שלהם יכולים להשתנות ע”פ החלטות בנק ישראל ו/או הבנקים עצמם.
מדוע צריך לשלם עמלת היוון – קנס על המשכנתה?
הבנק הלווה לכם סכום כסף בריבית מוסכמת ידוע מראש, על סמך מכירות הכסף (ההלוואה) והרווח הצפוי לבנק מהשנים הקרובות יצר לעצמו הבנק תחזית הכנסה ורווחיות מסוימת. כשאנו מסלקים את ההלוואה או חלק ממנה (גם בעקבות מכירת הדירה), מקבל הבנק מאתנו סכום כסף לפני המועד המסוכם וכעט הוא נאלץ למכור אותו בריביות שוק שונות.
במקרה שהריבית שוק נמוכה יותר מהריבית שנמכרה לכם בהלוואה המקורית, אנו לכאורה מונעים מהבנק רווח עתידי – הבנק נאלץ למכור את הכסף שהחזרנו לו במרווח נמוך יותר ממה שסיכם אתנו ולכן הוא קונס אותנו בחלק מהרווח העתידי שהיה אמור לקבל מאתנו.
במקרה וריביות השוק עלו באופן יחסי לאלו שמצויות במשכנתא שלנו, הבנק לא יקנוס אותנו על כך, נהפוך הוא, הבנק יעדיף לקבל את הכסף כך הוא יוכל למכור אותו במחיר גבוה יותר.שימו לב, מסלולים המורכבים מריביות משתנות לתקופות קצרות (פריים, מט”ח, משתנה כל שנה) אין כלל עמלת היוון, מהסיבה הפשוטה שלא התחייבנו לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה ולמעשה הסכמנו מראש עם הבנק שהריבית שנשלם תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.
כמו כן, בחלק ממסלולי הזכאויות השונים (משרד השיכון, מענקים וכו’) לא קיים המרכיב של ההצמדה.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.
