למה חשוב לעשות חקר שוק בנדל”ן?

אם תבצעו חקר שוק בנדל”ן בצורה טובה ומקצועית, אתם תופתעו מכמויות המידע שתחשפו אליו, מידע שנסתר מעניינו. צריך כמובן להיזהר באיסוף הנתונים ולקחת דברים בערבון מוגבל ולהצליב תמיד נתונים ממספר גורמים ולאמת את המידע בשטח, רק כך תקבלו תמונה מלאה ואמיתית. זה כמובן במידה ואתם בוחרים לעשות הכל עצמאית, אם תבחרו לשכור אנשי מקצוע שילוו אתכם ברכישת נכס להשקעה או למגורים, הם כבר יעשו עבורכם את כל העבודה, על זה אתם משלמים להם.

אם הייתי צריך לבחור רק דבר אחד שתיקחו מהמאמר הזה, זה מיקוד. הרבה משקיעי נדל”ן שאני משוחח איתם מתפזרים ורוצים להיות בחיוג מהיר של הרבה אזורים. לא משנה איך נבחן את זה, זה כמעט בלתי אפשרי לקבל החלטה מושכלת ונכונה עבורכם כשאתם מנסים להיות בכל מקום, בכל המובנים. זכרו את המשפט “תפסת מרובה לא תפסת”, הוא יעשה לכם סדר בראש ובהשקעה.

מהם הגורמים העיקריים שגורמים להפסדים למשקיעים?

היעדר מטרות, בחירת שוק בצורה לא נכונה, חוסר בתקציב/ הערכה נמוכה מידי לתקציב הנדרש להשקעה הם רק חלק מהגורמים להתפזרות שמובילה להחלטות השקעות נדל”ן שגויות, שעלולות להביא להפסדים למשקיע המתחיל.

חשוב לי לחדד שחקר שוק בנדל”ן הוא דבר שמצריך השקעה של זמן ובחירה בשוק שלא תואם באמת לצרכים ולמטרות שלכם יכולה להוביל הרבה פעמים לבזבוז זמן יקר, וכן אנרגיות לשווא.

אז איך עושים זאת?

בחירת עיר ואיסוף נתונים

זוהי גולת הכותרת הראשית, נתקו את הרגש והדעות הקדומות; פעמים רבות אנשים בוחרים לא להשקיע בעיר שמתאימה להם מבחינת כל הפרמטרים כי הם ראו איזה כתבה לפני עשור על איזה מקרה שקרה שם/ יש להם דעות קדומות על העיר בגלל שעברו שם פעם בדרך לבסיס, אמא שלהם אמרה להם שאיזו דודה רחוקה אמרה שזו לא עיר בשבילם וזה רק על קצה המזלג.

תעשו לעצמכם טובה, ואת התחושות/רגשות/ מחשבות תחליפו בנתונים אמיתיים ולא בספקולציות, היצמדו לעובדות. יש להיעזר באתרים כמו אתר הרשות המקומית, אתר מדלן, גוב מאפ ועוד על מנת לקבל מידע נרחב על העיר. בעמוד כלים ומחשבונים שלנו יש לכם עשרות כלים וכל מה שצריך, ואם אתם לא מכירים את המערכות מידע החשובות והשונות בנדל”ן יש לכם הדרכות בווידאו שהכנו במיוחד עבורכם כי קיבלנו מאות הודעות בעניין. כמו כן, לערים רבות יש עמודי פייסבוק וקבוצות פעילים וכן, גם לראשי ערים ששם תוכלו לעקוב אחרי מה שמתרחש בעיר מבלי הצורך להגיע, לפחות בתחילת החיפושים והבדיקות.

*חשוב לקחת את מה שהעיריות מפרסמות בערבון מוגבל כי יש לא מעט יחסי ציבור בסיפור ורצון להרשים את התושבים, זה הרי בסופו של דבר פוליטיקה(מקומית).

פעם אמר לי לקוח “שמעתי את ראש העיר ב *** מתחייב על …” הזכרתי לו שתכף בחירות לראשות העיר, ואם 20 שנה מבטיחים משהו וזה לא מתקיים בגלל בעיות תקציביות של מיליארדי שקלים, מה הסבירות שהפעם זה יקרה? בגלל שראש העיר אמר?

אין לי ספק שלכל ראשי הערים רצון טוב, אך אנחנו כמשקיעות ומשקיעים ואולי ככאלה שרוצים לקנות נכס למגורים צריכים וצריכות לקחת דברים שיש בהם פוליטיקה, אם ארצית או מקומית בערבון מוגבל.

חיפוש העיר בעיתונות כלכלית באתרים כמו דה מרקר, גלובס ועוד יכול אף הוא לסייע לכם בקבלת תמונה כללית על העיר. האתר לביטוח לאומי הוא גם מקור מצוין למידע; באמצעותו תוכלו לבחון את מצב התעסוקה בעיר – אחוזי אבטלה, נתוני שכר והכנסה ועוד.

פרמטרים לבחירת עיר מתאימה: 

1. תקציב – הכל מתחיל משם.

כשאתם קובעים מהו התקציב שלכם, יש להוסיף גם את ההוצאות הנלוות הצפויות ברכישת נכס וכן עוד סכום להוצאות לא צפויות שעלולות להיות לכם. כאן כמובן זה הזמן לבחון מהו ההון העצמי שיש ברשותכם – כמה כסף יש לכם בעובר ושב פנוי לרכישה? ההורים אמורים לעזור ברכישה? כמה כסף יש בקופות גמל/ קרנות השתלמות, חסכונות? והאם אתם בכלל מעוניינים להשתמש בכספים האלה? אני ממליץ לגשת לבנק ולהוציא אישור עקרוני, או לשכור יועץ משכנתאות מקצועי שיעזור לכם להבין את התמונה הגדולה מבלי שאתם מתחילים לשרוף הרבה זמן שלא לצורך. זה יעזור לכם לקבל אינדיקציה כללית טובה, במקרה שהרכישה תתבצע דרך משכנתה ולהבין בדיוק מה הבנק מוכן לתת לכם בהתאם לנתונים שהצגתם.

חשוב לומר, שאצלנו הכל מתחיל קודם כל מתוכנית כלכלית וכיוון כלכלי, מבחינת מטרות קצרות טווח, מטרות ארוכות טווח ומזה גוזרים פעולות שאנשי השטח שלנו מבצעים בשטח בשביל לאתר את העסקה המשתלמת ביותר בהתאם לצורכי הרוכשים, אם להשקעה ואם למגורים. תעתיקו את השיטה שלנו והתחילו קודם מהראש ולא מהרגליים, תוכנית עסקית כלכלית בנדל”ן!

חשוב להציג לבנק נתונים מדויקים ולא שקריים, כי מצב שווא יכול לעבוד לרעתכם; הבנקים לא תמיד בודקים את הנתונים בזמן ביצוע הבקשה לאישור עקרוני ובזמן הבדיקה לפני שחרור הכסף במידה ויתבררו נתונים לא תואמים למה שהגשתם הסכום יכול להשתנות. תוכלו לקרוא עוד על כך במדריך באתר : יש לי אישור עקרוני, האם זה מספיק?

2. מה הזמינות שיש לי למחקר שוק –

כאן זה המקום לעבוד אל מול עצמכם ולהיות כנים. היכן העיר שאתם מעוניינים ממוקמת גיאוגרפית ביחס למקום המגורים שלכם? האם אתם תוכלו להקצות זמן לחקור אותה?

כך למשל, אם אני גר באילת ומעוניין לפי התקציב שלי ועל סמך כל הנתונים לרכוש בעיר צפת כי מבחינתי זו עיר בתנופה, חשוב לבחון האם זה יהיה ריאלי עבורי לצאת להרפתקה הזאת.

כמובן שזה שאני מהדרום לא אומר שאני צריך להשקיע רק בדרום, אך צריך לבחון בהתאם ללוח הזמנים שיש לנו, האם אנו נמצא זמן לבחון את העיר בצורה הטובה ביותר ולא רק דרך מפות/ כתבות.

*במידה ואנו סומכים על אנשי המקצוע שלנו והם מנהלים את ההשקעה לאחר הרכישה, אין חשיבות לבחירת המיקום לדעתי, כי מדינת ישראל ככלל זו מדינה קטנה, זה לא ארה”ב.

3. האם יש תנועה ערה של עסקאות בעיר שאתם מעוניינים בה?

מה מספר הדירות שמוצעות להשכרה/ מכירה, מה מספר הדירות שנמכרו בשנה האחרונה? את הנתונים האלה אפשר למצוא באתרים כמו מדלן ויד 2, אני שם לכם שוב לינק של כלים ומחשבונים בנדל”ן שמרכזים לכם כל מה שצריך בשביל לבדוק את מחירי הנדל”ן, זמני מדף ועוד כמויות של מידע בנדל”ן שתוכלו להצליב בשלב הראשוני באופן דיגיטלי (לא מספיק, אך כן יכול לתת לנו אינדיקציה ראשונית).

חשוב לקחת בחשבון שאם אין עסקאות או אין מספיק עסקאות בהשוואה לעיר אחרת באותו סדר גודל, לא מומלץ לבחור בשוק הזה מפני שזה ככל הנראה יקשה עליכם בהשכרה ו/או במכירה, כי הביקושים מאוד נמוכים בהשכרה ובמכירה. זהו כאמור מידע ברמת  המאקרו, זה לא מחליף עבודת שטח, כפי שאמרתי, את כל המידע שאספתם במחקר שוק הנדל”ן שלכם יש לאמת בשטח.

4. עיר—שכונה—רחובות—בתי אב

אחרי שהבנתם מי העיר שהכי מתאימה לכם בהתאם לתקציב והפרמטרים שחשובים לאופי ההשקעה שלכם, נעבור לשכונה המתאימה עבורכם בהתאם לכך. חשוב לזכור שפה יש חשיבות לאוכלוסיית היעד שאתם מכוונים אליה. כלומר אם בחרתם בעיר באר שבע ואתם מעוניינים בקהל יעד של סטודנטים, רכישת נכס בשכונת נחל עשן לדוגמה לא תהיה מתאימה עבורכם, שכן השכונה מתאימה יותר למשפחות. זה לא אומר שסטודנטים לא גרים שם באופן גורף אלא, שמבחינה תקציבית ואופי השכונה היא פחות מתאימה לסטודנטים, אין בשכונה שום הווי סטודנטיאלי, אלא הווי משפחתי.

בשלב זה, בהתאם לקהל היעד(סטודנטים, משפחות) שבחרתם תוכלו להיעזר גם באתרים כמו של המל”ג(המועצה להשכלה גבוהה) כדי לבחון איזה מוסדות לימוד יש באזור וכן באתר גוב מאפ שבו תוכלו לבחון מה המרחק מתחנת האוטובוס, אנטנות סלולריות פעילות, בתי ספר בקרבת מקום ועוד. המידע הנ”ל יוצג לכם אחרי שתלחצו על הלחצן “שכבות” ותבחרו איזה מידע אתם רוצים שיוצג בפניכם, שמתי לכם הדרכה בווידאו לזה.

לאחר שיש בידנו את המידע יש לבצע את אותה הבדיקה שעשינו עבור העיר כולה מבחינת דירות מוצעות למכירה ולהשכרה ולהשוות בין השכונות הרלוונטיות ולראות מי הכדאית ביותר עבורכם.

5. עירייה, רשות מקומית –

כאן זה השלב שאתם צריכים לצאת מהבית ולשוחח עם עובדים במחלקת הנדסה בעירייה. תוכלו ללמוד דברים רבים בנוגע להתפתחות בעיר מבחינת תעסוקה, גידול אוכלוסיה(חיובי/שלילי), בעיות בעיר שכרגע בטיפול/ עתידים לטפל בהם ועוד. כל נתון שתוכלו לקבל שם מבורך. כמו כן, חשוב לבדוק תב”ע(תוכנית בניין עיר) עתידית, כדי לבחון מה צופן העתיד להשקעה שלכם.

אני יודע שהרבה אנשים נרתעים מביקור בעירייה, אבל בתור משקיעות ומשקיעים אלה ביקורים שמאוד חשוב לעשות. ביקורים ברבים? כן, ביקורים ברבים, זוהי לא טעות. יש את הביקור הראשון לפני שמדברים עם התושבים כדי לקבל התרשמות כללית וביקורים נוספים במידת הצורך בהתאם לבעיות שעלו מהשיחות עם הדיירים. בין אם מדובר בבעיה של ביטחון אישי, תלונות על חינוך, מקומות חניה, העירייה תוכל לתת לכם עוד מידע שאותו אתם כל הזמן מאמתים עם השטח והאמת האובייקטיבית שאתם מחפשים.

כך למשל בעיר באר שבע, הרבה תושבים התלוננו על חוסר משילות ובעיות ביטחון והעירייה החליטה לגבות היטל שמירה ואבטחה שהתווסף לתשלום הארנונה. זה כמובן לא בהכרח יפתור את כל הבעיות אבל זהו כן דבר שיעזור להוריד את רמת החרדה אצל התושבים שהרגישו שקצת הפקירו אותם. חשוב להבהיר שזהו לא דבר שייחודי לעיר באר שבע, כ-60 רשויות גובות את היטל השמירה.

6. עבודת שטח במחקר שוק נדל”ן –

אין תחליף לעבודת רגליים, מומלץ מאוד לא לדלג על השלב הזה. סעו לאזור שבחרתם, השאירו את הרכב בחנייה ופשוט תתנו לרגליים ולעיניים שלכם לעשות את העבודה. חשוב מאוד שתרגישו את המקום שאתם מעוניינים להשקיע בו ותראו מי האוכלוסייה המתגוררת בו/ נמצאת באזור המהלך היום.  אם יש בתי קפה/ ספסלים, זה הזמן להתרווח ולהתבונן בעוברים והשבים. הרבה שואלים אותי למה שאנשים יספקו לנו מידע כשאנחנו עושים מחקר שוק בנדל”ן? פשוט וקל, אנשים אוהבים לעזור בייחוד אם אנחנו מגיעים עם גישה נעימה ואדיבה ולא תוקפנית, כאילו מישהו חייב לנו משהו.

7. עבודת בילוש –

אין מי שמכיר את האזור כמו האנשים שגרים שם/ עובדים שם, לכן חשוב מאוד לדבר איתם. אתם יכולים לשאול את השאלות הבאות:

איך האזור? השכונה? הרחוב? מה הם אוהבים? מה הם לא אוהבים?
האם יש מטרדים כמו רעש, תברואה, פשע לא מדווח?
האם הם מכירים מישהו שמכר/ מעוניין למכור? אם כן, באיזה מחיר מדובר? כמה זמן הדירה משווקת? למה הוא מעוניין למכור? למה עד עכשיו לא מכר? (אם מדובר בזמן ארוך).
מי האוכלוסייה המתגוררת באיזור? האם יש תוכניות של התחדשות עירונית שהם שמעו עליהן?

שאלות אלה ועוד יסייעו לכם לקבל תמונה כללית על האזור ולבחון באמצעותן האם האזור שבחרתם הוא כמו שתיארתם לעצמכם, לטובה/ לרעה, אך זכרו שהשכנים לא יספרו לכם את האמת מכל סיבות.

8. לרכז הכל במחקר שוק הנדל”ן –

במהלך הסיור שלכם בשטח, ייתכן שתיתקלו בשלטים למכירה כמו שפעם היו נוהגים לשים ודירות רבות שיש עליהן שלטים לא מפורסמות ביד 2. אם לא הספקתם לחייג כשהייתם בשטח, הכניסו את מספרי הטלפון על השלטים לטבלת אקסל או איזו טבלה שתהיה נוחה עבורכם לתפעול ומעקב, לשם תכניסו גם את הדירות שמצאתם ביד 2 או באחד ממנועי חיפוש הדירות. זה יאפשר לכם לקבל תמונה רחבה יותר על ההיצע בשוק שמתאים לפרמטרים שהגדרתם לעצמכם.

9. חזרה ואימות נוסף –

חקר שוק בנדל”ן הוא משהו שבדרך כלל מתבצע אחת לתקופה אם הוא מתבצע בצורה טובה, אך כמו בכל דבר בייחוד אם לא השקעתם בזמן קצר אחרי שעשיתם אותו לראשונה ממליץ לבחון שוב חלק מהמידע ולא להפסיק לנסות להצליב מידע. האם האוכלוסיה ששוכרת נכסים באזור שאתם מעוניינים בו השתנתה? האם ההכנסה החודשית של השוכרים הפוטנציאליים השתנתה כתוצאה מכך?  האם במקרה שהעיר/ אזור סבל מעזיבה המונית המגמה ממשיכה או שהשוק הגיע לאיזון באזור? מה עם מחירי השוק? האם חל שינוי לטובה/ לרעה במגמות? אם כן, מה הגורם לכך? לטובה עבור התושבים שכבר גרים שם לא בהכרח יהיה לטובה עבורכם, חשוב לזכור וכך גם במקרה שהשינוי שחל הוא לרעה.

אם אתם לוקחים מלווה משקיעים/רוכשים מקצועי הוא חי את השטח, לכן ככל הנראה תקבלו את המידע הכי עדכני נכון לגבי אותו הזמן שתבחרו להשקיע. יש לי לקוחות שמתחילים תהליך וחוזרים אחרי שנה בשלים ומבינים יותר, ובשנה או שנתיים דברים משתנים.

למשל האזור שהתעניינתם בו מיועד לתמ”א ועכשיו כל הדיירים שמציעים את הדירות שלהם למכירה העלו את המחירים ב 300,000 ש”ח כי הם מגלמים את הפוטנציאל של התמ”א במחיר. האם שווה עבורכם למתוח את התקציב רק בגלל התמ”א? לא תמיד, ולא בכל אזור. הרבה פעמים אנשים מגזימים עם התמחור בפרויקטים כאלה, בייחוד שפרויקטים כאלה הם עניין של כמה שנים ולא תמיד אנחנו בכלל נזכה לממש את הפוטנציאל שהובטח לנו בשל עיכובים כאלה ואחרים בתהליך.

במקרה של ירידה חדה במחיר באיזה בניין ששמתם עליו עין, חשוב לבדוק מדוע זה קורה. לא פעם שמעתי על בניין שוקע שהקונה לא היה מודע לפרט הזה וחשב שעשה את עסקת חייו והתברר ששגה. כמובן, שאפשר גם לתבוע את המוכרים על כך שעשו עסקה לא בתום לב, אבל ההתעסקות מיותרת ולוקחת זמן. פה מומלץ להביא שמאי או חברת בדק בית כדי שיעשו עבורכם את הבדיקה המקדימה.

הירשמו להדרכה שלי על מבנים מסוכנים בווידאו ותלמדו איך לשמור על עצמכם ממבנים מסוכנים מראש בעזרת בדיקות קטנות, ההדרכה כוללת עוד כמה הפתעות חשובות.

מהי השקעה של כמה אלפי שקלים אל מול מאות אלפי שקלים או מיליוני שקלים?

בזמן שאתם ברשות המקומית תוכלו לברר על מבנים מסוכנים ולהתרחק מהם או להפך, לקנות במחירי מציאה אמיתיים, כי לא כל “מבנה מסוכן” הוא באמת כזה, לפעמים מדובר באריח אחד שנפל, הרשות המקומית לא רוצה לקחת אחריות על זה ובצדק ולכן מכריזה “מבנה מסוכן”.

10. מסקנות שיובילו אותנו לעסקאות מוצלחות –

חקר שוק שנבצע אותו בצורה מעמיקה יסייע לנו לבצע החלטות בצורה יותר מושכלת ונכונה נטולה מרגשות. אם אתם רוצים שהנכס שלכם יהיה ברוב הזמן מושכר, עם קהל היעד שהגדרתם, שתהליך המכירה יהיה קליל עד כמה שאפשר, אל תעגלו פינות. אני יודע שזה נשמע לכם כמו עוד משרה, מחקר שוק הנדל”ן הזה, אבל לא מדובר בעוד חולצה או מכנס שעלותם מזערית, מדובר בהשקעה של מינימום מאות אלפי שקלים, בין העסקאות הכי יקרות שתבצעו, מומלץ להתייחס לתהליך בהתאם.

אחרי שתסיימו את חקר השוק תוכלו לדעת בין היתר:

*איפה עדיף לרכוש/ לא לרכוש?

*מה הדירה שתהיה האידאלית עבורכם מבחינת מיקום/ מספר חדרים/ קומה

*מה הצרכים של השוכר העתידי?

*מה מחיר השכירות המקובל באזור?

*מהן התוכניות עבור האזור?

לסיכום:

אם הגעתם עד לכאן ואתם נחושים לבצע את מחקר שוק הנדל”ן בכוחות עצמכם ולא לשכור אנשי מקצוע לעניין(מלווי משקיעים/רוכשים) אני מברך אתכם בהמון הצלחה, במידה ותרצו אנשי מקצוע איכותיים שיעשו עבורכם את כל התהליך ויחסכו לכם הרבה זמן, טרחה ולימוד מקיף של עשרות נושאים – נשמח לשרת אתכם ובכל הארץ.

אם ברכישת נכס להשקעה/ ברכישת נכס למגורים/ ברכישת דירה מקבלן ובכל הארץ, אנו גם נשמח לטפל בכל מה שצריך מסביב – תוכנית כלכלית מדויקת, משכנתאות, מיסוי, שיפוצים, טיפול בנכס והוצאתו להשכרה.

הדפסה ושיתוף