אוגוסט 2021, 4 חברות יזמיות משלמות יחד סכום אסטרונומי של 4.5 מיליארד ש”ח להקמת 1,574 יח”ד במתחם אשכול בשדה דב, אחת מהן שילמה לבדה לא פחות מ 1.45 מיליארד ש”ח עבור 458 יח”ד.

מה גרם לחברות להסתער על המכרז? האם הן עשו צעד נכון או לקחו סיכון מטורף? האם יצליחו בהחזרי ההלוואת שנטלו? עם אילו אתגרים הן נאלצות להתמודד היום?

כל זאת ועוד מחכה לכם בכתבה:

רובע אשכול בשדה דב

רובע אשכול שיוקם בצפון מערב העיר תל אביב בצומת הרחובות ש”י עגנון ולוי אשכול במקום בו היה שדה התעופה שדה דב, הוא חלק מתוכנית תמ”ל 3001 (תוכנית מועדפת למגורים) שאושרה בשנת 2021.

רובע המגורים יוקם על שטח כולל של כ-340 דונם ומתוכננות לקום בו כ-5,000 יחידות דיור, במסגרת 3 תוכניות כוללות. המתחם יכלול גם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 191 אלף מ”ר ושטחי מלונאות בהיקף של 30 אלף מ”ר, כמו גם שימושי ציבור.

הבינוי בשכונה יתבסס על שלושה סוגי מבנים: בנייה מרקמית נמוכה, מגדלים בגובה 16 קומות ומגדלים בגובה של עד 41 קומות. השכונה תמוקם סמוך לקו הרכבת הקלה העתידי שיעבור ברחוב אבן גבירול (הקו הירוק), ותבוסס על תחבורה ציבורית ותלות מופחתת של התושבים והמבקרים ברכבים פרטיים.

אילו קבלנים זכו במכרז בשדה דב?

4 קבלנים זכו במרכז שהתקיים באוגוסט 2021 – חנן מור, אביסרור, משולם לוינשטיין, אלייד נדל”ן וקבוצת מבנה (יחד). במכרזים נוספים זכו חברת שיכון ובינוי (ב 2 מכרזים לדיור להשכרה) וקלוד נחמיאס.

כמה שילמו הקבלנים על הקרקעות במכרז בשדה דב – סכומי זכייה

*חנן מור – 1,457,777,888 ש”ח.

*משולם לוינשטיין, אלייד נדל”ן וקבוצת מבנה – 633,790,518 ש”ח.

*אביסרור – 1,092,770,770 ש”ח.

*קנדה ישראל – 1,253,291,088 ש”ח.

*שיכון ובינוי – 1,930,000,000 (1.1 מיליארד ש”ח למכרז אחד, ו 830 מיליון ש”ח למכרז נוסף).

*קלוד נחמיאס – 654,000,000 ש”ח.

כמה שילמו הקבלנים ליח”ד?

החישוב נעשה על ידי סכום הזכייה חלקי מספר יח”ד.

*חנן מור – 3,182,921 ₪

*משולם לוינשטיין, אלייד נדל”ן וקבוצת מבנה – 2,755,610 ₪.

*אביסרור – 2,691,553 ₪.

*קנדה ישראל – 2,611,000 ₪.

*שיכון ובינוי – 2,300,000 ₪ למכרז בשנת 2022 ו 2,562,000 ₪ למכרז בשנת 2021.

*קלוד נחמיאס – 2,800,000 ש”ח.

בכמה יח”ד זכה כל קבלן?

*חנן מור – 458 יח”ד.

*משולם לוינשטיין, אלייד נדל”ן, קבוצת מבנה (יחד) – 230 יח”ד.

*אביסרור – 406 יח”ד.

*קנדה ישראל – 480 יח”ד.

*שיכון ובינוי – 835 יח”ד (במרכז בשנת 2021 זכתה ב 324 יח”ד ובשנת 2022 זכתה בעוד 511 יח”ד).

*קלוד נחמיאס – 241 יח”ד.

אילו ריביות מוערכות היזמים משלמים ברמה החודשית והשנתית על ההלוואות שנטלו?

*חנן מור כ 87 מיליון שקלים, חודשי 7,250,000 ש”ח. החברה לקחה את ההלוואות בריבית פריים 1%+.

*אביסרור כ 65 מיליון שקלים, חודשי כ 5,416,000 ש”ח.

*משולם לוינשטיין, אלייד נדל”ן, קבוצת מבנה כ 38,000,000 ש”ח, חודשי 3,166,000 ש”ח.

*קנדה ישראל כ 75,180,000 ש”ח, חודשי 6,265,000 ש”ח. החברה לקחה את ההלוואות בריבית פריים 0.2%+.

*שיכון ובינוי כ 108,000,000 ש”ח, חודשי כ 9,000,000 ש”ח.

*קלוד נחמיאס כ 40,800,000 ש”ח, חודשי כ 3,400,000 ש”ח.

צריך לזכור שכאשר החברות לקחו את ההלוואות ריבית הפריים הייתה כמעט אפסית, אך נכון לפברואר 2023 היא כבר עומדת על 5.75%, מה שמייקר את החזרי ההלוואות של היזמים בצורה משמעותית. הריבית לא מקשה רק על הקבלנים, אלא גם על רוכשי הדירות ומקטינה את יכולת הקנייה של הרוכשים.

מהם הבדלי התמחורים בין החברות היזמיות?

אם ניקח לדוגמה דירה ממוצעת בגודל של 100 מ”ר נוכל לראות את הבדלי התמחורים בין החברות השונות. בואו ניקח 3 מתוכן להשוואה:

חנן מור – כ 82,000 ש”ח למ”ר (על פי הערכה של כ 8 מיליון ש”ח לדירה).

ישראל קנדה – 75,000 ש”ח למ”ר (על פי הערכה של כ 7.5 מיליון ש”ח לדירה).

משולם לוינשטיין, אלייד נדל”ן, קבוצת מבנה – 53,000 ש”ח למ”ר (על פי הערכה של כ 5.3 מיליון ש”ח לדירה).

לחברות משולם, אלייד ומבנה יש משחק גדול יותר בתמחורים כי הסיכון מתחלק בין כמה חברות.
* חשוב לציין שיש שוני במיקומי המגרשים והמגרש שנחשב “הכי טוב” נכון לכרגע הוא של חנן מור,
אך בעתיד הנראה לעין יצאו מכרזים עם מיקומים טובים יותר ומה אז?

עם אילו אתגרים מתמודדות החברות היזמיות בשדה דב?

*על הריבית כבר דיברנו, עלויות המימון של ההלוואות מתייקרות וגורמות לחברות לייקר משמעותית את מחירי הדירות כדי לשמור על ריווחיות, עד שיוכלו למכור את הדירות הרווחים שלהן רק הולכים ונשחקים. שוויה של חברת חנן מור לדוגמה, נחתך ב 60% בשנה האחרונה.

*חברת שיכון ובינוי לוותה כמעט 1.8 מיליארד ש”ח על 2 מכרזים לדיור להשכרה שזכתה בהם, עליהם היא משלמת ריבית של פריים עד פריים +1.5% כעת מחפשת שותף שיקנה כ 40% מהפרויקט.

*במתחם אשכול ניתן לבנות כ 1,000 דירות על מגרשים שנמצאים בבעלות פרטיים, שיכולים להתחרות בקבלנים ולהקשות עליהם לתמחר את הדירות במחיר גבוה.

* יש 2 מתחמים נוספים שעתידים להיות מוקמים בשדה דב, מתחמים אלו עתידים להיות מאושרים לבנייה בתוך שנה, קרובים יותר לים ועתידות לקום בהן כ 12 אלף דירות.

*עלויות המימון מקשות על הרוכשים, מייקרות את המשכנתאות ושוחקות את כוח הקנייה של הרוכשים.

*הקבלנים יצטרכו להציע דירות מאוד מיוחדות ויוקרתיות עם מפרט גבוה מאוד כדי שיהיה להן סיכוי למכור דירות במחירי מקסימום.

בגרף הבא תוכלו לראות את מחירי המניות של קבוצת חנן מור וחברת שיכון ובינוי, תוכלו לראות את השינוי במחיר המניות לפי טווח תאריכים שתגדירו בטבלה המצורפת. הנתונים נמשכו מאתר הבורסה.

לסיכום:

אין ספק שיהיה מעניין לראות מה יקרה בקרוב ביום העצמאות הקרוב, כשיתחילו השיווקים של הדירות. האם הקבלנים יצליחו למכור את הדירות במחירי מקסימום או שיצטרכו להעניק הטבות ומבצעים מפליגים? האם הרוכשים יבחרו במתחם אשכול או יפזלו למתחמים אחרים שעתידים לקום, או יבחרו לקנות מבעלי המגרשים הפרטיים? מה יקרה עם עלויות המימון של הקבלנים והאם יצליחו לעמוד בהם?

יש הרבה שאלות פתוחות. אין ספק שמדובר באתגר גדול עבור הקבלנים, ותנאי השוק שהיו ב 2021 כשזכו במכרזים הם לא אותם תנאי שוק ב 2023.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.

שאלות נפוצות:

הדפסה ושיתוף