שאלות נפוצות נדל”ן מסחרי
נדל”ן מסחרי הוא כל מה שלא מגורים: בתי מלון, משרדים מגרשים, חנויות, מרכזים לוגיסטים, קניונים ועוד. למרות כאב הראש היחסי ברכישה, שלוקחת מטבע הדברים זמן רב יותר מנדל”ן למגורים, בדרך כלל מדובר ברכישה משתלמת וכלכלית, הרי מי שרוכשים בדרך כלל נדל”ן מסחרי, הם משקיעים מביני עניין.
ברוב המקרים: תשואה גבוהה בהשכרה, מכירה במחיר גבוה יותר. במידה ויש ברשותנו עסק פעיל, אנו יכולים לרכוש משרד שם הזמן יהפוך לשלנו.
מס על השכירות, תשלום מע”מ, מס שבח(אם אתם רוכשים דירה להשקעה, אז גם תשלמו מס שבח).
ארנונה גבוהה אם חלילה שוכר הנכס ריק. צריך לפתוח תיק של עוסק מורשה, כי השוכרים ידרשו חשבוניות.
כן, הביקוש ההולך וגדל למשרדים חמימים וקטנים יותר ימשיך לגדול עם השנים ועל פי הצפי, משרדי ענק יתחלקו למספר משרדים.
במשרדים להבדיל מנדל”ן למגורים, ששם מגינים על הרוכשים עם “טופס 4/טופס אכלוס” אשר נוגע בנקודות הכי קטנות כמו עיצוב, נקודות חשמל וכו, כאשר רוכשים משרד חדש מקבלים אותו ברמת “מעטפת” בלי עבודות גמר של כלל החיבורים.
אחת הטעויות הגדולות ביותר של משקיעים שניגשים לרכוש משרד ברמת מעטפת, היא אי חישוב ההוצאות הגבוהות להעמדת נכס שראוי ומתאים להשכרה. נכון, יש שוכרים חזקים שאומרים “תן לי מעטפת במיקום טוב, במחיר טוב, אני כבר אשבור את הראש ואעצב כמו שאני רוצה” אך אי אפשר לבנות עליהם.
העלויות הממוצעות לעבודות הגמר – בין 2,000 – 4,000 שקלים למטר, תלוי בחומרים, במקצועיות אנשי המקצוע וכו’. מה שאתם כבר מכירים…
במידה ורכשתם משרד ברמת מעטפת, אנו ממליצים לשכור מפקח בנייה שיעזור לכם בניהול הפרויקט הנ”ל. תהיו סבלניים – פרויקט כזה אורך כ-6 חודשים בממוצע ועליכם להיערך כלכלית. היתרון במשרד יד 2, זה שהכל בנוי והתשתיות מותקנות.
בנדל”ן מסחרי, משרדים, אנו צריכים להיות תמיד עם אצבע על הדופק בשביל להשכיר ובמקסימום. צמיחת המשק, חוסן הכלכלה, כל אלה משפיעים. בנדל”ן למגורים, הביקושים הם די קשיחים האמת, כי קצת הגידול השנתי נשאר די יציב, וישראל היא המדינה היהודית היחידה בעולם, מה שהופך אותה למאוד יציבה באופן יחסי בנדל”ן למגורים.
אופי הרכישה שונה, כי יש פה כל מיני משתנים שיש לאחד ואין לאחר. במשרדים – נצטרך לשלם מיסים על השכירות על פי חוק ולהוציא חשבוניות לשוכרים שלנו שירצו להתקזז. יש עלויות ניהול גבוהות ביחס למגורים. ארנונה עסקית יקרה הרבה יותר. נכון, התשואה סקסית יותר בנדל”ן מסחרי, משרדים, אך חשוב לקחת הכל בחשבון. אנו נוכל לסייע לכם בתהליך בניית התמהיל שמתאים לכם.
המיסים החלים על הרוכשים – הם מס רכישה מע”מ ומס הכנסה על השכירות. מס הרכישה נכון לשנת 2023 עומד על 6%. אם הנכס מתומחר ב-1,000,000 שקלים, הוסיפו לזה 6% – דהיינו 1,060,000 לאחר מס. מע”מ על פי חוק חל על כל עסקה: כשאומרים לכם שמחיר הנכס הוא “500 אלף שקלים” לרוב הם לא מחשבים את המע”מ שהם מניחים שאתם כבר לוקחים בחשבון.
מס על הכנסה משכירות: להבדיל מדירה למגורים שאינכם צריכים לשלם עליה מס הכנסה עד לגובה של 5,471 שקלים (נכון לשנת 2023), בנכס מסחרי, התשלום הוא מהשקל הראשון. עלויות המס משתנות בין עוסק מורשה (על תעודת זהות רגילה) או בין חברה בע”מ.
מס שבח במכירה: בדומה לדירה שרכשנו למגורים, כאשר נרכוש נמכור את הנכס נצטרך לשלם מס שבח. אם רכשנו ב- 1,000,000 שקלים ומכרנו ב- 2,000,000 ש”ח – נצטרך לשלם מס רכישה בגובה של 25% מהרווח, דהיינו 250,000 שקלים. לכן אנו ממליצים לשמור על כל החשבוניות שלכם : שיפוצים, מזגנים, עורכי דין, תיווך וכל הוצאה שיש על הנכס. ההוצאות הללו יקזזו לכם בעתיד את מס השבח אשר תצטרכו לשלם.
במידה ותרצו להעמיק באופן מקצועי בענייני המיסוי השונים, אנא שלחו לנו הודעה ונשלח לכם מדריך מעודכן, שנכון למועד השליחה.
בפסקה הזו נתנו רקע כללי, חשוב לציין שמיסים הם עניין דינאמי ומשתנה, לכן אם זה חשוב לכם, שלחו לנו הודעה וצוות מומחי המיסוי שלנו יסייע לכם.
אם יש שאלה שחשבתם לשאול ואין אותה פה, תרגישו חופשי לפנות לנועה העוזרת הדיגיטלית שלנו נועה העוזרת הדיגיטלית שלנו ונשמח לענות לכם על כל השאלות בצורה מקצועית ומקיפה. תוכלו גם לחייג כמובן – חייגו אלינו 072-391-0001
