להבחנה בין דירה ראשונה לדירה יחידה יש חשיבות משמעותית, לא רק בנוגע לסוג הדירה אלא גם בנושאי מיסוי. ההגדרה של דירה ראשונה או דירה יחידה יכולה להיראות כמו עניין טכני וחסר חשיבות מהותית, אך היא טומנת בחובה השלכות משמעותיות שרוכשי דירות חייבים להכיר.
במאמר הבא, נכיר את ההבדלים העיקריים בין דירה ראשונה לדירה יחידה, קריטריוני הזכאות והשלכות המס שלהן. בואו נתחיל.
דירה ראשונה VS דירה יחידה – ההבדלים המרכזיים:
מבחינת חוק מיסוי מקרקעין לדירה ראשונה ודירה יחידה, התייחסות זהה ובלבד שהן משמשות או מיועדות לשמש למגורים של הרוכש.
דירה ראשונה: היא פשוטו כמשמעו, הדירה הראשונה שרוכש תושב ישראל, אשר מלבדה אין לו זכויות אחרות בכלל במקרקעין.
דירת מגורים יחידה: לפי הגדרתה בסעיף 9 (ג1ג) (1) לחוק מיסוי מקרקעין, הדירה תיחשב עבור הרוכש לדירתו היחידה, אך לא לדירתו הראשונה, כאשר לרוכש בעת רכישתה יש בנוסף עליה:
- דירת מגורים שהושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01/01/1997.
- חלק של עד שליש בדירת מגורים אחרת (או במספר דירות אחרות) – חשוב מאוד לשים לב שמבחינת לוח זמנים צריך קודם שתהיה בבעלות הרוכש את חלק הדירה ורק לאחר מכן הוא ירכוש את הדירה השלמה כדירה יחידה. אין הכוונה למי שיש דירה שלמה וכעת מעוניין לרכוש חלק בדירה נוספת.
- חלק של עד מחצית בדירת ירושה (או מספר דירות ירושה).
קביעת מס הרכישה בדירה יחידה או דירה ראשונה:
לפני שנתחיל לעסוק במס הרכישה, רק נגדיר קודם כל מהו בכלל מס רכישה ובמה הוא שונה ממס שבח.
מס הרכישה הוא תשלום חובה, החל על העברת בעלות בנכס מקרקעין. בשונה ממס שבח, המחושב על פי הרווח, מס הרכישה מחושב על פי עלות הנכס הקבועות במדרגות מס הרכישה אשר מתעדכנות על בסיס שנתי.
גם אם בבעלות הרוכש יש דירת מגורים יחידה על שמו (והרוכש מעוניין לשפר את הדיור שלו), החוק מאפשר לו לרכוש דירת מגורים נוספת (חליפית) לפי מדרגות המס לדירה ראשונה/יחידה, ולא לפי המדרגות של דירה נוספת שתמוסה בשיעור של 8% כבר החל מהשקל הראשון. (דירה נוספת: הכוונה היא לדירה שנייה,שלישית וכו’).
מדרגות המס לדירה ראשונה/יחידה יחולו על הרוכש ככל שהוא יתחייב בפני רשויות המס למכור את דירת המגורים הנוכחית שלו בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת (החליפית). הוראה זו נועדה לאפשר לאדם לרכוש דירה חליפית למגוריו (משפר דיור), ותוך שנה וחצי למכור את דירתו הקיימת.
שווי של דירה עד 1,919,155 ש”ח פטורה מתשלום מס רכישה במידה וזו דירתו הראשונה או היחידה של רוכש המשפר את הדיור שלו.
במקרים בהם בנייתה של דירה טרם הסתיימה, תיחשב הדירה לדירה ראשונה או יחידה של הרוכש רק כאשר המוכר התחייב בפני הרוכש לסיים לבנות אותה (לא במצב שלד). ככל שהמוכר מכר את הנכס מבלי להשלים את הבנייה, אז למעשה הרוכש לא רכש דירת מגורים, אלא זכות במקרקעין. במקרה כזה יחול על העסקה תשלום מס רכישה בשיעור של 6%.
חוק מיסוי מקרקעין מפחית בשיעורו או אפילו פוטר מתשלום, כשהנכס הנרכש הוא דירת המגורים הראשונה או היחידה על פי הגדרתה כאמור בחוק מיסוי מקרקעין עבור הרוכש. מטרת מדרגות המס להקל על רוכשי דירה ראשונה למגורים ועבור משפרי דיור (דירה יחידה), לעומת משקיעי נדל”ן.
לסיכום:
בשוק הנדל”ן, ההבחנה בין “דירה ראשונה” ל”דירה יחידה” משמשת כגורם מכריע. הבנת ההבדלים בין דירה ראשונה לדירה יחידה חיונית לאלו השואפים לרכוש דירה, שכן היא יכולה להשפיע לא רק על בחירת הנכס אלא גם על חבויות המס הנלוות. על ידי התעמקות בניואנסים אלו, תוכלו לקבל החלטות מושכלות ולנווט במסע הנדל”ן שלכם בבהירות ובביטחון.
יש לכם שאלות? מעוניינים להתייעץ? השאירו פרטים בטופס למטה ונחזור אליכם בהקדם.
