אנחנו רואים שבשנה האחרונה מדד תל אביב בניה נחתך בכ – 40% אך את האפקט הזה אנחנו פחות מרגישים בשטח בצורה דומה, מחירי הדירות לא ירדו בהיקף דומה. יש חברות נדל”ן שנחתכו באחוזים גבוהים יותר מ 40%, מה זה אמור לבשר לנו? ולמה כשהמניות נפגעות אנחנו לא רואים מחירי שחיטה במשרדי המכירות? כל זאת ועוד במאמר הבא.
הבורסה מגיבה מהר לשוק הנדל”ן לוקח זמן לעכל:
בבורסה ההתנהלות מהירה יותר בכל מצב שוק(גאות/שפל), המכירה מתבצעת תוך שניות, ומשקיעים בבורסה מונעים מחשיבה “מאקרו כלכלית”. קלות המכירה בשוק שנקרא “בורסה” מניעה את השוק לפעול פשוט מהר יותר ולהיות מושפעים מכל מיני דברים ברמה המיידית, בטח ביחס לחברות נדל”ן שעובדות בעולם הפיזי ובונות מוצרים שלוקח זמן לתכנן ולבנות.
אירועים שנראים למשקיעים שיכולים להשפיע על מהלכי ממשלה שקשורים בבנייה יקבלו ביטוי בהתנהלות בשוק. אם שר האוצר ונגיד בנד ישראל יכריזו מחר “הריבית חוזרת להיות אפסית בעוד חודש” נראה שהתיקון בבורסה יהיה מאוד מהיר לכיוון חיובי.
בגרף הבא תוכלו לראות נתונים היסטוריים של מדד תל אביב 35. הנתונים נמשכו מאתר הבורסה לניירות ערך.
ומה בעתיד? האם יש פה כבר מגמה?
צריך להיות בתרדמת בשביל לא להבין לאן השוק הולך, אנחנו עמוק בתוך האטה מאקרו כלכלית כללית שמשפיעה לא רק בנדל”ן אלא כמעט בכל תחום. אנשים יותר חושבים לפני שהם מוציאים כסף.
על פי התחזיות סביבת ריבית 0 כמו שהייתה פה ב 15 שנים האחרונות לא תחזור בטווח זמן הנראה לעיין כי האינפלציה חוגגת בעולם וזה לכשעצמו מצביע על יחסי הכוחות בטווח הזמן הקצר – ואולי בינוני בין המוכרים והקונים. המוכרים נהנו ב 15 שנים האחרונות מסביבה מדושנת היטב שגרמה למחירים לצמוח.
ריבית נמוכה היא הדשן האיכותי ביותר עבור הנדל”ן, ההייטק ושאר עוגנים משפיעים. הכסף זול, המימון זול, המחירים עפים. משקולת קטנה של ריבית, גם אם 3%, לא היו מביאים אותנו למצב הזה. “אפקט העושר” לא יכול להתקיים בסביבת ריבית בה יש לכסף ערך גבוה וקשה להשיג ממנו וכשכבר משיגים ממנו רוצים מאתנו יותר כסף בשביל הזכות להתמנף איתו.
קנית קרקע בבאר שבע במחיר של כ -700 אלף לפני כ-3 שנים…בנית אחלה בית. הגעת להשקעה כוללת של 2.3 מיליון. מכרת ב- 4 מיליון, עשית “בוננזה”, “אקזיט”. אבל..כשתרצה לרכוש נכס, אתה כבר לא תמצא נכסים שאתה מעוניין בהם בפחות מ- 5 מיליון שקלים. “התעשרות על הנייר” שמתפוגגת מיד כשאתה הופך לקונה.
אבל בנדל”ן יש היצע וביקוש וביקוש קשיח לא?
ישראל היא ייחודית בעניין הזה בגלל גידול של כ-2% באוכלוסייתה מידי שנה. בשנת 2011 היינו “רק” 7.76 מיליון תושבים ועכשיו הגענו 9.7 מיליון. בחישוב מהיר גידול של- כ – 170 אלף תושבים ב- 12 שנים האחרונות. אך עם זאת גם “ביקוש קשיח” בגלל הגידול הדמוגרפי מצריך יכולת כלכלית בשביל לקנות נדל”ן, גם נתח שוק משמעותי(הייטק)שהחזיק את הנדל”ן גבוה בצמצום לכן יהיה מעניין לראות איך השוק יתארגן מחדש.
דיור בר השכרה לטווח רחוק:
מדינת ישראל טעתה בכיוון שהלך הנדל”ן ב-20 שנים האחרונות והתיקון היחידי שהיא יכולה לעשות עכשיו בשביל לשמור על הזוגות הצעירים הוא לבנות דיור בר השכרה לטווח רחוק ובאופן מיידי. לדוגמה, אחד האתגרים הגדולים בהתחדשות עירונית, היא למצוא דירות ראויות להשכרה. החתמנו כבר דיירים, מחפשים ומחפשים עבורם דירות ואין מספיק דירות להשכרה.
בנוסף לאתגר שצץ בהתחדשות העירונית, כשהדירות מתייקרות ואין יכולת לשלם כבר את המשכנתה אנשים עדיין צריכים להתגורר היכנשהו. האתגר הזה כבר תוקע פרויקטים של התחדשות בארץ, מצד אחד סוף סוף יש פעילות ענפה בהתחדשות אך מצד שני אין לאן לפנות את הדיירים.
פרויקט “דירה להשכיר” הממשלתי מוכרח לעבוד בקצב גבוה יותר ולהיות באותה רמת חשיבות כמו ש”עמידר” הייתה בעבר. אם זה לא כלכלי לקבלנים לבנות דיור בר השכרה בסביבת ריבית גבוהה כי התשואה שתתקבל משכירות נמוכה יותר המדינה חייבת להפוך ליזם ולבנות בעצמה.
לסיכום:
לשוק הנדל”ן הריאלי(הדירות תכלס) לוקח זמן עד שהוא מתעדכן על פי המתרחש בבורסה, שיעורי הירידה בבורסה במדד הנדל”ן מורגשים בשוק הריאלי אך לא בעוצמות דומות כמו שיש בשוק ההון. דמוגרפיה זה דבר חשוב אך לא פחות חשוב זו היכולת הכלכלית של הקונים. מדינת ישראל חייבת ליזום יותר בדיור בר השכרה כי זה העתיד.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
