שווי לבטוחה בנקאית – משכנתה
רובנו נפגשים עם שמאי מקרקעין בעת לקיחת משכנתה מהבנק לאחר שקונים דירה וחותמים על חוזה מכר, זאת בכדי להעריך את שווי הנכס לבנק ולקבוע את גובה המשכנתה שנוכל לקבל. אחת התלונות הנפוצות בשומה לבטוחה היא כי השמאי העריך בחסר את השווי לצורך המשכנתה. אז בשביל לעשות קצת סדר בדברים, חשוב מאוד להבין שהשמאי אינו נדרש להעריך שווי שוק, הוא נשלח מטעם הבנק להעריך שווי לבטוחה!
בהתאם לתקינה השמאית ולהנחיות הבנק ישנן הוראות מאוד ברורות אילו מרכיבים בנכס יש לקחת בחשבון ולאילו אין לתת שווי, למרות שהשוק החופשי משלם עבורם.
להלן מספר דגשים חשובים שהשמאי צריך לקחת בחשבון בעת הערכת שווי לבטוחה:
- אין לקחת בחשבון בהערכת השווי בניה או שימוש בלתי חוקי. למרות שבשוק החופשי לעיתים כן משלמים על חריגות בניה, לשמאי אסור לתת שווי לאותה חריגה, ואף יותר מכך עליו להפחית מהשווי סכום נוסף בגין עלויות התאמה להיתר הבניה המקורי.
- השמאי לא לוקח בחשבון שווי אשר נובע מפוטנציאל תכנוני. לדוגמא, ישנן דירות שנמכרות והמחיר ששולם עבורן מגלם ציפיות שבעתיד יבוצע פרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי. בהתאם לתקינה השמאית ניתן לתת שווי לאותן ציפיות רק לאחר קבלת היתר בניה או אישור תכנית של פינוי בינוי.
- זכויות שאינן ניתנות לשעבוד. ישנם מקרים בהם שימוש ברכוש המשותף, אשר אינו צמוד בטאבו לנכס מעלה את שוויו בשוק החופשי. לדוגמא, ישנם בניינים בהם בקומת העמודים מהווה שטח משותף, המשמש לחניה משותפת בסגנון “כל הקודם זוכה”, או דירה בקומת הקרקע אשר גידרה חלק מחצר המשותפת, ונמכרת בשוק החופשי כדירת גן.
התועלת הצומחת מהחניה / מהגינה בא לידי ביטוי במחיר הנכס, עם זאת השמאי אינו יכול לתת שווי לחלקים שאינם צמודים בטאבו לנכס המוערך למטרת בטוחה.
- הפחתות בגין מימוש כפוי. בנוסף לשווי לבטוחה המהווה הערכה שמרנית על השמאי להעריך שווי למימוש כפוי המהווה מצב בו הבנק נאלץ למכור את הנכס בזמן מהיר ע”י כונס וללא שיווק אופטימלי, בשווי למימוש כפוי בד”כ יש לתת הפחתה שנעה בגבולות של 5%-20% משווי לבטוחה. זאת מכיוון שהבנק מלווה סכומים גבוהים מאוד על מנת לאפשר ללווים לדוגמא לרכוש בית או למטרת שיפוץ וכדו’, ומעוניין להיות בצד הבטוח ולוודא שבמקרה של חדלת פירעון הבנק יוכל לממש את הנכס במהירות, לשלם לנותני השרות בגין התהליך (כונס נכסים/עו”ד). לא לצבור חובות ותשלומים נלווים עליו ועדיין לכסות את סכום ההלוואה.
- המועד הקובע לשומה לבטוחה יהיה סמוך למועד עריכתה ולא ירחק מ- 3 חודשים. לעיתים הלווה מעוניין למחזר משכנתה או לקחת הלוואה דרך בנק אחר וברצונו להשתמש באותה שומה שנערכה מלפני שנה או אפילו 5 חודשים אך הבנק בהתאם לתקן 19 לא יקבל את השומה הקודמת והוא יידרש להעמיד הערכת שמאי עדכנית.
לסיכום, שומה לבטוחה אינה בהכרח מהווה שווי שוק, ועל השמאי לבצע שומה שמרנית בהתאם להוראות התקינה השמאית והבנק.
