הגורם העיקרי שיכול להפיל את עסקת הנדל”ן (לאחר שהצדדים הסכימו על המחיר) הוא לוח התשלומים. במיוחד בזמנים אלו שהליך הקניה והמכירה נהיה הליך מבוקש, ניצבים מוכרי דירות רבים בהליך בו הם זקוקים לתזרים מזומנים מהיר, הן בכדי לסלק משכנתה הרובצת על הנכס שלהם וגם כדי להיות מסוגלים להעביר את הכספים לטובת הרכישה הבאה שלהם.
ב 95% מהמקרים מדובר בשרשרת נדל”ן של משפרי דיור, ובמידה והצדדים אינם יכולים להגיע להסכמה בדבר לוח התשלומים העסקה עלולה ליפול ושני הצדדים: המוכר והקונה, יצאו נפסדים (נכון, בסופו של דבר מישהו אחר ירכוש את הנכס וגם הקונה ימצא נכס אחר – אך על הדרך הם בזבזו ומשכו זמן רב).
כיצד ניתן לגשר על הפערים הנ”ל?
ראשית, יש צורך להשתמש קודם בכספים הנזילים של הרוכשים – בסיטואציה שכזאת, הרוכשים לא נאלצים להתחיל ולשלם את תשלום המשכנתה על הנכס החדש במקביל להתחייבות קיימת שלהם (שכר דירה או משכנתה קיימת).
שנית, אפשרי שהתשלום הראשון והשני המשולם מההון העצמי של הרוכשים לא יסלק משכנתה במידה וזאת קיימת על הנכס הנרכש וכספים אלו ישמשו את המוכרים לתשלום עבור הנכס הבא שלהם (רצוי להתייעץ על כך עם עורך הדין שלכם בעסקה) כאשר התשלום השלישי הוא זה שיסגור ויסלק את המשכנתה של המוכרים – מהלך זה מקל קלות על הלחץ של המוכרים לקבל כספים לטובת שרשורם הלאה (כמובן שיש לדרוש את הבטוחות המתאימות).
אך מה קורה שיש דרישה להקדמת תשלומים על ידי המוכרים ומסירת הנכס אינה עולה בקנה אחד עם התשלומים או קיימת התחייבות מקבילות של הקונים?
גם פה העניין זה נושא המימון, במידה ובידי הקונים הון עצמי מספק – בהינתן בטוחה מספקת לקונים לא אמורה להיות בעיה (אולי זה מקום לנסות להקטין בכמה שקלים את המחיר), אך במידה ואין ברירה והרוכשים צריכים לקחת הלוואת משכנתה בשלבים מוקדמים של לוח התשלומים, יכולה להיווצר בעיית תזרים אצל המוכרים שהרי במקביל לשכר דירה או משכנתה על הנכס הקיים שלהם הם מתחילים לשלם את המשכנתה על הנכס הנרכש חודשים לפני האכלוס שלו או סילוק המשכנתה שלהם…
חשוב לזכור שתשלום המשכנתה המדובר הוא בהנחה שנמשכו כל כספי המשכנתה. לדוגמא אם מדובר במשכנתה בגובה 1 מיליון ₪ והתשלום החודשי אמור להיות כ 4500 ₪ (לצורך המחשה בלבד), במידה וימשכו בתשלום הראשון רק 500,000 ₪ – ההחזר החודשי יהיה בהתאם לחלק היחסי שנמשך ולא על כל הסכום החודשי – כלומר כ 2300 ₪ בחודש עד למשיכת הכספים הבאה.
כך שבנייה נכונה של לוחות תשלומים ומשיכת המשכנתה בשלבים יכולה להכביד בצורה מסוימת על התזרים החודשי, אך בחישוב נכון אפשרי ככל הנראה לצלוח את התקופה הנ”ל כאשר כפילות התשלומים קלה יחסית.
גרייס במשכנתה – מהן המשמעויות?
אמצעי פופולארי נוסף בו משתמשים רבים היא אפשרות ה”גרייס” במשכנתה – במהלך זה כספי המשכנתה נמשכים ולמעשה משולמים למוכר כאשר הקונה (הלווה) אינו משלם עדיין את מלא התשלום החודשי של המשכנתה, הוא משלם רק את ריביות המשכנתה לתקופה של מספר חודשים (בדרך כלל עד לכניסה לנכס הנרכש). נשמע פנטסטי! אך חשוב מאוד להבין את המשמעות של מסלול הגרייס:
כולנו יודעים שהמשכנתה בנויה מקרן (ההלוואה) הריבית השנתית, סוג המסלול (הצמדות, שינויים בריביות וכו’) וכמוכן תקופת המסלול. כאשר התשלום של קרן המשכנתה מחולק לתקופת ההלוואה ותשלום הריבית היא נגזרת של הריבית מול יתרת הקרן לאורך התקופה.
במקרה של הלוואת גרייס, קובעים תקופה של מספר חודשים (נניח 12 חודשים) בהם הלווה משלם ריביות בלבד – סוג של השכרת הכסף למשך 12 חודשים, כאשר בחודש ה 13 מתחיל חישוב ההלוואה מחדש כאשר התשלום החודשי כולל את תשלום הקרן והריבית.
אך במקרה זה הקרן אם הייתה אמורה להתחלק ל 25 שנים (300 חודשים) מחולקת ליתרת התקופה כלומר ל 24 שנים (288 חודשים) מכאן שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר מכפי שהוצג בחישובים הרגילים שלא כללו את אותו גרייס. קל וחומר אם הגרייס יהיה ל 3 שנים – יבוצע תשלום בגין השכרת הכסף למשך 3 שנים, כאשר בסיום התקופה הקרן תחולק לתקופה קצרה יותר וההחזר ה”אמיתי” הראשון יהיה גבוה יותר מהצפוי.
במקרים רבים, אין ברירה וחייבים להיעזר באפשרות הגרייס אך לא חייבים לקחת את הגרייס על כלל המשכנתה, שימוש נכון באפשרות הגרייס נניח ב 60% מהלוואת המשכנתה כאשר 40% מתנהלים כרגיל – עדיין יכול להקל על הלווים ברמה חודשית.
לכן חשוב מאוד להבין את המשכנתה לטווח הארוך איך היא תיראה בסיום הגרייס (חשוב לבצע תחזית הכוללת שינויים והצמודות במידת הצורך בצורה אחראית) במטרה לחסוך כמה שיותר תשלומים שלא משולמים ישירות למשכנתה שלכם ומשולמים לחינם לגורם שלישי, וכמובן להבין מה ההחזר העתידי שלכם שתוכלו לעמוד בו לאחר תקופת הגרייס.
עופר לוין – מומחה למשכנתאות
Reals – פתרונות מימון ריאליים
