בכמה עלו מחירי הנדל”ן בשנת 2021? מה היו הסיבות המרכזיות לעליות המחירים? אילו צעדים ביצעה הממשלה בניסיון לבלום את עליית המחירים והאם היא הצליחה? ואילו צעדים כדאי שיעשו משפרי הדיור, משקיעים ואזרחים ללא דירה בבעלותם בשנת 2022? כל זאת ועוד תגלו במאמר הבא, מוכנים? בואו נתחיל!
בכמה עלו מחירי הדירות בשנת 2021?
על פי נתוני הלמ”ס של חודש נובמבר 21, מדד מחירי הדירות עלה ב- 0.9% בחודשים ספטמבר אוקטובר (זאת לעומת התקופה המקבילה אשתקד). באותו חודש, עלה אגב מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים בעוד 0.5% והשלים זינוק של 5.3% מתחילת השנה.
מחירי הנדל”ן בישראל נאמדים ב”מדד מחירי הדיור” שמפרסמת הלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). בשל גודלו המשמעותי של שוק הנדל”ן הישראלי, מדד מחירי הדירות, אינו נכלל ב”מדד המחירים לצרכן” והוא מצויין באופן נפרד.
מדד המחירים נבנה על פי מחוזות (צפון/חיפה/מרכז/ירושלים/דרום) וכמובן שהוא משקף את הממוצע הארצי. מדד עליית מחירי הדירות יושלם במהלך ינואר 2022 עם פרסום תוצאות נובמבר/דצמבר 2021 וכפי שכבר חצה עליה דו מספרית במשך השנה, הצפי הוא כאמור שיסתכם בכ-13%.
*על פי הנתונים העדכניים של הלמ”ס מה 14.01.2022 מדד מחירי הדירות (אוקטובר – נובמבר 2021 אל מול אוקטובר נובמבר 2020) עלה בשנת 2021 ב 10.6%, מדד תשומות הבנייה עלה ב 5.6%.
מה היו הסיבות העיקריות לעליית מחירי הנדל”ן בשנת 2021?
עליית מחירי הנדל”ן והדיור בישראל בשנים האחרונות, הינם תולדה של מ”ס גורמים:
הגורם העיקרי הינו ירידה מתמדת בהיצע של נכסים למגורים ובקצב התחלות בנייה!
עליית המחירים בשנת 2021 הושגו לאחר שפל שנרשם בשנת 2020, שאופיינה בשיתוק ממשלתי בעקבות המשברים הפוליטיים ושורה של חסמים שממשלות המעבר לא השכילו לפתור, שנה בה פורסמו מכרזים לבניית 50,000 דירות בלבד וגרוע מכך, מספר העסקאות לבנייה שנחתמו באותה שנה עמד על 26,000 דירות בלבד! דרישות השוק הגדלות מידי שנה הם לפחות לפי 3 מזה.
אופי מכרזי הקרקעות
רובם של הקרקעות בישראל מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י). רמ”י הינו הגוף שמפרסם את אותם מכרזים לקבלנים. לעיתים, יותר מ-30 קבלנים מתמודדים על אותה פיסת קרקע והזוכה הוא זה שנתן את ההצעה המירבית. מהסיבה הזו, נשברים באופן קבוע, שיאים חדשים של מחירי קרקע במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב ורמת השרון ולאט לאט גולשים גם לערים אחרות במרכז, הרבה מעבר למה שקבע השמאי הממשלתי, שיאים שבסופו של יום, מתגלגלים על מחיר הדירה הסופי ועל שוק רוכשי הדירות.
עליות מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה ששמר על יציבות יחסית בשנים הקודמות, רשם בשנתיים האחרונות זינוק משמעותי.
מדד תשומות הבניה למגורים הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל וכו’…) מחודש לחודש. כאשר רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה וזאת מכיוון שלוקח מספר שנים לבנות דירה והקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות השונות. התייקרויות עולמיות עקב משברי הקורונה במחירי בטון של 15% בשנת 2021 ועליית מחירים במחירי הברזל שרובו מיובא מתורכיה, נתנו אותותיהן בשנה זו גם על מדד תשומות הבנייה שעל פי פרסומי אוקטובר 21, הגיע מתחילת השנה לשיעור של 4.8% ויחצה כפי הנראה עד סוף השנה את רף ה- 5%. משבר הקורונה, לווה גם בעליית מחירי הובלה ושינוע של סחורות וחומרי בנייה לעיתים גם במאות אחוזים.
גידול בביקוש המשקיעים
משקיעי הנדל”ן הסתערו גם בשנה זו חרף ניסיונות הצינון של הממשלה (העלאת מס רכישה ל-8%), על שוק הנדל”ן המקומי ורכשו דירות בהמוניהם. שנות הקורונה ומשברים פוליטיים חידדו את המיינדסט שאפיק השקעת הנדל”ן בישראל הינו אפיק יציב כמו מנייה בטוחה בו שווה להם לשים את מבטחם ולמרות גאות השקעות טובות בבורסה בשנת 2021, עדיין רבים מהמשקיעים העדיפו לשים את כספם בנדל”ן.
ביקושי שיא בשוק השכירות
שנת 2021, אופיינה בשוק שכירות פורח שלווה בעליית מחירי השכירות ובתפוסה כמעט מלאה של דירות במיוחד באזורי ביקוש במרכז. ירידות תשואה של 2020 (שנת הקורונה) , בהן נתקלו בעלי דירות בשוכרים שמפנים את הדירה באמצע חוזה והדירה עומדת לעיתים ריקה לחצי שנה, תקנו עצמן במהירות והשוק המשיך לצמוח לינארית. כך גם בשוק המשרדים שחזר לאכלס את מתחמי העבודה המשותפים. התחדשות עירונית, במיוחד במתחמי פינוי/בינוי, יצרה ביקושים אדירים של תושבים שבקשו לעבור זמנית לשכירות לתקופה של שנתיים שלוש סמוך לשלד הבניין החדש שלהם, ביקושים שכמובן העמיסו עוד יותר את שוק השכירות הרגיל.
סביבת ריבית נמוכה ומשכנתאות נוחות
שנת 2021, סוכמה אצל מובילי הבנקים למשכנתאות כשנת שיא בהיקפי נטילת המשכנתאות! מאז משבר הכלכלי של 2008, סביבת הריבית נותרה אפסית ולמרות ניסיונות התערבות בנק ישראל מידי פעם וקביעת מגבלות, היקפי נטילת המשכנתאות הלך וגבר. משכנתאות זולות אלו, עודדו את שוק המשקיעים ללכת ולרכוש נדל”ן וכמובן הגדילו שוב את הביקושים.
פירוק מטה הדיור הלאומי
בתקופת השר משה כחלון שהיה שר האוצר אשר דרש והצליח לרכז את כל הסמכויות השונות בתחום הדיור תחת משרד האוצר, הוקם מטה הדיור הלאומי שהיה למעשה הזרוע המבצעת של קבינט הדיור והתחבורה שהובל בשנת 2018, ע”י זאב בילסקי. מטה הדיור ריכז סמכויות פעל ותאם בין כל גופי הנדל”ן בינהם: רשות מקרקעי ישראל,מנהל התכנון במשרד הבינוי והשיכון, המועצה הארצית לתכנון ובנייה, דירה להשכיר ועוד.
כזרוע מבצעת זו הגוף התמקד בהובלת פרוייקטים ורפורמות שונים עם כמה שפחות בירוקרטיות ואכן יצר שינויים חיוביים רבים באותה תקופה כמו קיצור הליכי תכנון, הסרת חסמי דיור הקשורים לתשתית ויצירת פתרונות דיור כמו מחיר למשתכן ודירה להשכיר. עקב משברים פוליטיים בממשלות מעבר ופרישת השר כחלון מהפוליטיקה, פורק מטה הדיור וסמכויות התכנון והבינוי חזרו למשרדים הקודמים שלהם – משרד הפנים ומשרד השיכון והבינוי. בחמש שנות פעילות המטה, התקצרו משמעותית הליכי התכנון והרישוי. הליך אישור תכנית בוועדה מרכזית הצטמצם מ 3.1 שנים ל- 2.4 שנים, הוצאו פתרונות דיור לאוכלוסיות מיוחדות ועוד כהנה וכהנה פעילויות חשובות ומשמעותיות לשוק הדיור בישראל. תרומתו של המטה, תיזכר לטובה עוד שנים רבות אח”כ!
גורמים נוספים
לא מנינו סיבות נוספות כמו תחושות אי ודאות של אזרחים, תחושות שהתחזקו עוד יותר בעקבות התפשטות מגיפת הקורונה, מחסור בעובדים ובפועלי בניין, היעדר תשתיות עירוניות כמו פיתוח כבישים תשתיות ביוב חניות , חסמי בירוקרטיה בהליכי תכנון שנגררים שנים על שנים וסיבות אחרות , אבל כל הסיבות הללו הצטרפו למקבץ הגורמים שהוזכרו וגם להם הייתה השפעה ומשמעות בעליית המחירים.
אילו צעדים ביצעה הממשלה כדי לבלום את מחירי הדיור והאם היא הצליחה?
ניסיונות להגבלת שוק המשקיעים – במהלך נובמבר 21 נכנס לתוקפו נושא העלאת מס רכישה לדירה שנייה מ-5% ל- 8% בניסיון להגביל את שוק המשקיעים. עשרות משקיעים ניצלו הזדמנות אחרונה זו ורכשו אלפי דירות מכל הבא ליד. צעד נוסף במטרה להגביל את שוק המשקיעים היה איסור מתן הלוואה בשיעבוד נכס קיים לדירה נוספת, הלוואות שניתנו עד היום בגובה של 50% מהנכס הקיים כדי לרכוש דירה נוספת. שינוי מרכיב ריבית הפריים והגדלתו בתמהיל המשכנתאות שניסה בנק ישראל עודד עוד יותר את רכישת הדירות.
תוכניות דיור ממשלתיות
תוכניות דיור ארוכות טווח של המדינה שונו והוחלפו. מחיר למשתכן שהופסק והפך למחיר מטרה ממשיך לתמוך בזכאים ללא דירה אך כרגיל, היצע התוכניות (שיווק קרקעות ע”י המדינה ליזמים), לא נותן מענה מספק לביקושים ההולכים וגדלים.
חללים ופערים בין תכנון מול ביצוע בפועל ומסירות דירות גמורות שיצרה תוכנית מחיר למשתכן שהופעלה בממשלות קודמות ויצאה לפועל לפני כ-5 שנים ע”י השר משה כחלון, המשיכה לייצר ביקושים של בעלי זכויות של משרד השיכון (רווקים מעל גיל 35,נשואים או העומדים להינשא, אלמנים או נכים מעל גיל 21,תושבי ישראל שאין בבעלותם דירה)
דוגמא טובה לכך הינה בעיר ראש העין בא יצאו לתכנון והוגרלו כ-15,000 יח”ד. בפועל מתוך תוכנית זו, נבנו פחות ממחצית – 7,000 יח”ד בלבד בתום יותר מ-3 שנים. הועדה המקומית בעיר הזו, חרף הכתבות של ועדות מחוזיות, לא סיפקה היתרי בנייה לכמה שכונות חדשות ובצדק מכיוון שתוכניות תשתית כמו כבישים,ביוב,מוסדות חינוך, לא הושלמו בחפיפה אחת עם תוכניות הבינוי. בהיעדר תשתיות, בניינים לא יכולים להתרומם! תשתיות תמיד צריכות לבוא קודם בתכנון נכון!
סיטואציה כזו של מגרילי דירות בתוכנית מחיר למשתכן, יצרה אזרחים כבולים: מצד אחד לאזרחים אלו זו האלטרנטיבה היחידה להיות בעלים של דירה בהנחה משמעותית לעיתים של כמיליון שקל, מצד שני בפועל הם עדיין בהמתנה לבניית שלד הבניין שלהם ועדיין ממשיכים לשלם שכ”ד.
עם כינון הממשלה החדשה בשנת 2021, יצא שר השיכון, זאב אלקין והוציא לפועל תוכנית חדשה – תוכנית מחיר מטרה, ה- Highlight של “תכנית מטרה” הנו רכישת דירה בהנחה של 20% ממחיר דירה דומה בשכונה מסויימת (על פי מחירון 12/20) עליה מתחייב הקבלן/היזם בזמן המכרז.
הזוכים בעבר בתכנית “מחיר למשתכן”,אשר הגרילו ורכשו דירה, במיוחד באזורי ביקוש, הרוויחו מעליית שווי הנכס בעשרות אחוזים. אלה שלא מימשו את זכותם, יהיו זכאים להשתתף בתכנית מחיר מטרה. תוכנית זו בבסיסה היא תוכנית טובה אך גם היא, לא נקייה מחסרונות.
התוכנית בהגדרתה מכוונת לדירות שעלותן הינה של פחות מ- 2.5 מיליון ₪, כלומר שדירות באזורי ביקוש כמו תל אביב,רעננה,רמת השרון,הרצליה , ועוד ערים מבוקשות במרכז, יוצאות מהמשחק. כלומר, יש כאן ניסיון לעידוד רכישת דירות בפריפרייה אך רובנו רוצים לרכוש דירות שגם נגור בהן ובאזור מקום עבודותינו כך שהמענה הזה הוא לא מושלם. עובדה נוספת בעייתית בעייתית הינה ששוב, ישנו פער גדול בין מ”ס הזכאים הכולל (משתכן+מטרה) לבין התכנון. בבדיקה שערכנו, רק כשליש מהזכאים, אכן יזכו לשבת בסלון ביתם בעוד כ-3 שנים.
ניסיון להוזלת מחירי הדירות ע”י צמצום מדד תשומות הבנייה
במהלך דצמבר 21, חשף השר אלקין בכנסת מהלך בו משרדו מתכוון לטפל, בעקבות פנייה של ח”כ סמוטריץ’. מהלך זה מבקש להגביל את הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. קבלנים גזרו על קהל רוכשים קופון סמוי כאשר הצמידו את חוזה המכר של הדירה למדד זה למרות שלא כל רכיבי הדירה אכן מושפעים ממנו. החלק העיקרי כמו רכיב הקרקע שמהווה לעיתים כמחצית ממחיר הדירה, לא אמור באמת להיות מושפע מהמדד ואין כל סיבה להכלילו במחירון הדירות. מהלך זה שכמובן עורר את זעמם של היזמים והקבלנים, במידה ויעבור, יגרום להוזלה של הדירות בעשרות אלפי שקלים.
3 צעדים פרקטיים עבור משפרי הדיור, משקיעים ואזרחים ללא דירה בבעלותם בשנת 2022
את ההמלצות שלנו כיצד להתנהג בשוק כזה שהנו “שוק של מוכרים” נחלק לפי פרופיל קהל רוכשי הדירות:
משפרי דיור
במידה והנכם כבר בעלים של נכס, וברצונכם לשדרג את הבית שלכם, ההמלצות שלנו יהיו שונות מהמלצותינו בשנים עברו. אם בעבר המלצנו בעיקר מהסיבה הכלכלית, לדאוג ראשית לקונה עבור הנכס שלכם, הרי היום נמליץ אחרת.
ראשית כמובן תכננו את מסגרת וגבולות הגזרה של התקציב אותו הנכם מתכוונים למהלך השדרוג, אח”כ תתחילו לאתר נכסים מתאימים עבורכם. הסיכוי במידה ותעזרו בבעלי מקצוע ובמתווכים יהיה גדול יותר כי אלו אנשים עם ערך מוסף גבוה שכבר חרשו, מכירים ויודעים על האזור אליו אתם מעוניינים לעבור. אל תתפתו מהצעת מחיר קוסמת של איזה רוכש לבית שלכם לפני שסגרתם לאן לעבור! לאחרונה נתקלנו בלא מעט לקוחות שמכרו את דירתם, לא מצאו לאן לעבור ועברו לשכירות, דבר שמייקר עוד יותר את מהלך השדרוג.
משקיעי נדל”ן
במידה והתברכתם כבר בפיסת גג מעל ביתכם והחלטתם שאפיק ההשקעה בנדל”ן, הוא אכן האפיק המתאים עבורכם, חפשו ראשית את אותם אזורים שהינם אזורים שיתפתחו טבעית מבחינת תשתיות (תחבורה, רכבת, מוסדות חינוך, מפעלים) ,ישביחו את הנכס שלכם ויהיו בשאיפה מאוכלסים בכל ימות השנה. חפשו תמיד את הנכסים לרכישה שהינם מתחת למחיר שוק! נכון, היום עוד יותר קשה למצוא נכסים כאלה (שוב, אל תהססו להשתמש במתווך טוב). הרכיבו את התמונה המלאה לרכישה ואל תשכחו את כל עלויות המיסוי (המורחב).
אזרחים ללא דירות בבעלותם
במידה והנכם אזרחי ישראל ללא דירה בבעלותכם, בידקו אם אתם בקטגוריית זכאי משרד השיכון וזכאים להשתתף בהגרלות של תוכניות המשרד (משתכן+מטרה). תתחילו תהליך ותמשיכו לעקוב. במידה והגרלתם דירה באזור מרוחק, אל תהססו להתקדם! שוק הדיור והכיוון שאליו מדינתנו הולכת, לא בהכרח מכוון שבאמת תגורו באזור בו הנכם עובדים. נסו להתייחס לתהליך רכישת הדירה גם כסוג של חיסכון שלעיתים, גם מנתב סדרי עדיפויות בהוצאות הבית.
לסיכום:
שנת 2021 לוותה בעליית מחירים משמעותית של כ- 10% בממוצע, והצפי עד לפרסומי הלמ”ס לסוף שנה הינו של כ-13%. אנו לא מזהים, לצערנו, שינוי במגמה זו שכנראה תמשיך גם בשנת 2022. אם מתאפשר לכם, רוצו לרכוש דירות. רוצים לדעת יותר? תמשיכו לעקוב אחרינו.
ארז שיר – נדל”ן בשרון, ברוקר הוד השרון ברשת ברוקר נדל”ן.
